На кредит или под наем?

Това е въпрос, който в съществуващата ситуация става все по-актуален. Обвързване с кредит за собствено жилище или живот под наем – всеки преценява сам.

Тези, които изповядват живот под наем, са водени от философията, че когато пожелаят, могат да сменят жилището си - в частност съседите. Това не е лишено от логика, като се има предвид, че това принципно е неразрешим проблем - съседът надали ще стане по-тих или ще престане да гледа мачове денонощно, а съседката ще спре регулярното изтупване на килима в 6 сутринта.
Друго предимство на живота под наем е възможността да се реагира бързо и да се намери по-добро и евтино жилище – в случай, че собственикът реши да вдига месечната сума. Животът под наем предполага избор на по-добър район, като инфраструктура, учебни заведения, магазини. Липсва десетилетното обвързване с банка.
Въпреки че категорията „вечен наемател” в очите на собствениците на недвижима собственост винаги изглежда, меко казано, несериозно. Ехидните подмятания за хвърлените за наеми пари на вятъра - особено към семейните наематели, би трябвало да означават, че са неспособни да имат собствен дом.

Къде е истината?

Да вземем крайните квартали на Варна, от една страна, и централните райони, от друга.
Ако купим напримр панелно жилище във "Владиславово" с кредит и то струва от порядъка на 60 000 Е, на месец ще плащаме на банката около 800 – 1000 лв. Ако вземем подобно жилище под наем – ще плащаме не повече от 400 лв. Разликата видимо е наполовина, но на този етап. Дали цените на жилищата ще паднат, или не, никой не може да предвиди, но със сигурност след 10 г. нито цените на наемите ще са на тези нива, нито цените на имотите.

Да вземем централната част на Варна, където разнообразието в цени е в различни диапазони. В идеалния център и в момента може да се намери апартамент от три стаи – стара тухла, за сумата от 550 лв. месечно. Закупуването с кредит на подобно жилище ще наложи месечно плащане от минимум 1500 лв. Разликата е три пъти и пак опираме до индивидуалния избор – в единия случай плащаме три пъти повече, но инвестираме в собствен имот. В другия случай разчитаме хазяинът да не реши, че колебанието в цената на американския долар е причина за вдигане на наема.
Окончателната преценка зависи и от месечния доход - ако месечната сума е висока, се търси по-изгодна оферта – за разлика от кредита към банката, от който няма мърдане.
От друга страна, ако хората, които нямат собствено жилище, решат да изчакат с покупката и да живеят под наем – ще бъде предизвикано търсене на жилища, които се отдават, и тогава наемите със сигурност ще скочат. В един момент наемите ще започнат да се изравняват с вноските по кредитите и ще последва търсене на жилища за закупуване. Строителството на нови жилища, продиктувано от повишения интерес, ще се повиши, но в един момент със сигурност ще се стигне до пренасищане. Може би настоящият момент е именно такъв – междинен. Досега всички се стремяха да вземат с кредит собствено жилище и повишеното търсене предизвика масирано строителство. Сега има период на известно задържане, което си е чиста проба оглеждане и преценка от страна на всички замесени в пазара на имоти и нищо чудно да станем свидетели на повишено търсене на жилища под наем.
Търсенето ще бъде предизвикано основно от пристигащите от други градове „нови варненци”, които трябва някъде да живеят. И понеже психозата винаги се появява отнякъде, е необходимо да мине определен период, през който нещата да си дойдат на мястото.
В момента психозата на тема криза е завладяла мислите ни и макар че всички си вземат заплатите редовно, транспортът не е спрял, на бензиностанциите няма колони жадни за гориво – всички стоим и чакаме.
 
Кризата е в нашите умове и в момента, в който се вдигне производителността, ще се повишат и заплатите. Тогава нивата, които са в момента, няма да са по-различни от сегашните и ще последва отново раздвижване на пазара. Това може да стане след месец, може и след два или повече, но със сигурност ще се случи. Икономиката е сложна наука, но най-простичкото нещо, което трябва да знаем за нея, е, че основното й свойство е цикличността. Има периоди на възход и периоди на затишие.
Праисторическият човек също е изпитвал цикличността: по-плодородна година на лов или по-слаба. Съвременното общество се опитва да изгради свои годишни времена и сезони – в лицето на акции, парични потоци, банки, финансови институции. И докато нашият праотец е преследвал диви животни – ние преследваме дивите пари. Те са нашата плячка и нашият стимул, а с тяхна помощ си купуваме по-удобна пещера или наемаме такава. И тогава, и сега оцеляват най-добрите ловци, а чувал съм, че най-добрите ловци са тези, които умеят да чакат.

Така, че избирайте собствена пещера или такава под наем. Наблюдавайте пазара и си отговаряйте на повечето въпроси практично, защото всичко зависи от нас и никой не ни е виновен. Дори да имате достатъчно средства, ще се наложи да прецените дали да ги инвестирате в бизнеса и да живеете спокойно под наем, или да заложите всичко в „дома – моята крепост” и във философията „поне покривът си е мой”.
Банките също би трябвало да се замислят, защото най-често обсъжданите сред приятели теми са „помощта” на банките към „старите” клиенти, изразяваща се в повишени лихви. Някои банки действително се усетиха и започнаха да прозвъняват любимите си клиенти, и то не защото имат голямо желание, а защото, ако не вземат мерки и да помогнат сега – могат да се окажат в непредвидима ситуация.

Факти:
1. Ако до скоро цените на жилищата поскъпваха с около 30 % - наемите 10 - 15 %.
2. На пазара почти липсват инвеститори, които да инвестират в жилища, които после да отдават под наем.
3. В последните години бумът в строителството предизвика закупуване на жилища от частни лица, които да дават под наем, и затова непрекъснато излизат квартири.
4. Повишеното предлагане предполага богат избор.
5. Годишна доходност от наем – около 5 %.
6. Годишни лихви по депозитите – 10 - 12 %.
7. Цените на жилищата гонят европейските. На пръв поглед тук е по-евтино, но като махнем включените общи части, картинката става реална.
8. Преди няколко години при цена на гарсониера около 26 000 Е – месечната вноска по кредита беше около 300 лв. Наемът не надвишаваше 200 лв. Сега подобно жилище е с цена 50 000 Е, месечната вноска по кредита е 800 лв., докато наемът е около 250 лв.


Носталгия:

Преди 1990 г. – по времето на Бай Тошо – цената на двустаен апартамент се движи около 15 000 лв., а наемът около 100 лв. Усетихте тръпката нали?


Ивайло Манахов – гл. редактор
e-mail: manahov@imotdnes.com
Списание: "Имот днес Варна"