Ще падат ли още цените на имотите във Варна?

И това ако не е въпрос за 1 000 000 Е... Жалко, че в България още не са написани дебелите книги за пазара на имоти, за да ги отворим и прочетем какво ни чака. Пазарът, който се занимава с най-солидната стока – имотите, е изпаднал в мъртво течение, което е с неясна посока.

В разговорите ми с продавачи, купувачи, собственици и брокери на агенции се очертава тенденцията на „седене”. Едните седят и чакат другите да им омръзне да чакат. Брокерите и те са се заседели, но единствено тяхното чакане е болезнено, защото е свързано с липса на средства.
Разбира се, сделките не са замрели и докато „седим” – да помислим заедно.

Продължавам да отстоявам тезата, която мой приятел сподели с мен преди десет години. Той се занимаваше с недвижими имоти още от 1990 г. и неговата максима беше следната: Реалната цена на имота е сумата от наема за десет години. Разбира се, споделял съм с брокери и собственици тази теза, имало е спорове, но нека се опитаме поне сега да посмятаме чрез тази формула.
В момента наемът на едно средностатистическо жилище от три стаи във Варна се движи около 500 – 600 лв. На година сумата е около (ще използвам думата около, за да не предизвикам гнева на някой перфекционист в цифрите) 7000 лв.
За десет години сумата от наемите е около 70 000 лв. – 35 000 Е. Ако приемем, че наемите за десет години напред ще се покачат около 20 % - сумата се покачва на около 40 000 Е. В момента продажната цена на подобно жилище е точно около тези нива. Разбира се, не казвам, че цените ще спрат до тук, защото само пазарът може да определи реалността. Както казва собственик на варненска агенция: Пазарът е там, където се събират възможностите и желанията на двете страни. Всичко друго е една игра, от която всички се храним – издания, агенции, строителни фирми и т. н.

Ясно е, че докато цените падат, всички стоят безучастно и гледат. В момента, в който цените поемат обратно нагоре, ще започнат и реални сделки. Икономисти изповядват максимата, че в живота на всеки човек се случва поне една подобна криза – като част от 60-годишния цикъл на пикове и спадане в световната икономика. Явно по тази тема има дебели книги и някой преди нас ги е написал, за да ни предупреди. Проблемът е, че нито ние ги четем, нито нашите мениджъри (разбирай управляващи). И за да забъркаме окончателно темата – ще спомена, че само преди половин година правителството заявяваше, че криза в България няма да има. Че ще си остане в „открито море” – далеч от нашия бряг – оазис.
Брегът се оказа най-обикновен и световната рецесия, без да ни пита, заля умовете ни и се отрази на живота ни. Масовата психоза за неясното бъдеще предизвиква негативни мисли и реакции. Проблемът е, че явлението може да продължи още известно време, а според мен е безсмислено. Медиите допълнително „наливат” обезпокоителна информация за падащи цени, оттеглящи се инвеститири. Всяка вечер и всеки ден – от радиа, телевизии, печатни медии и интернет. Ние ще се опитаме да бъдем изключение и се опитваме да пишем – поне без да изполваме апокалиптични картини.
Ето – случи се нещо позитивно: Великотърновска строителна фирма обяви лотария: Събират се 350 души и всеки дава 100 Е. Пред нотариус се тегли един печеливш, който се сдобива с ново жилище за 200 лв. Разбира се, това веднага навява спомените за пирамидите, но поне е опит да се влагат нови и различни идеи в раздвижването на пазара.
Сигурен съм, че ако се опитаме да излезем от вцепенението и не изживяваме лично отрицателната информация за пазара, малко по малко ще започнем да намираме решения. Не случайно един всепризнат консултант по кризите, който е съветвал дори Бил Гейтс, сравнява кризата с ябълково дърво: Разтърсеното дърво се освобождава от гнилите плодове и остават само здравите, които стават още по-силни. Кризата според него прави точно това – отсява силните, мислещите и гъвкавите.

 Варна е трудно предвидим град. Тук се сблъскват различни интереси. Дали панелките са подценени, или новото строителство е некачествено – не определя нито продавачът, нито купувачът. Световната рецесия може в един момент да върне доста от емигрантите в чужбина или да ни внесе чужди граждани. Ако тези новодошли разполагат със средства, това неминуемо ще стимулира пазара.
Банките също държат сериозните козове и ако преди 5 години почти нямаха значение, сега са основен фактор. Те, разбира се, не спират да се възползват от своята важност.

Съвети докато чакате:

•    Следете пазара – печатни издания, интернет
•    Един от най-важните фактори за един имот е инфраструктурата
•    Консултирайте се с банка за необходимите условия и документи. Банките искат осигуряване на определена сума за последните шест месеца и други подробности, които ще си спестите като време, докато чакате.
•    Осигурете си потвърждение от приятели или колеги за евентуален бърз заем, ако нещо добро излезе на пазара.
•    Пуснете инфо на приятели и колеги, че търсите имот. Не се знае по какви канали информацията ще пристигне до вас
•    Свържете се с агенции, които притежават реално най-големите бази от налични имоти.
•    В момента нещата се променят всеки ден, така че бъдете нащрек и не си мислете, че след като сте купувач – всички ще се съобразяват с вас.

Ивайло Манахов – гл. редактор