Пука ли се испанският имотен балон?

Поради високите цени купувачите се насочват към България или Хърватия

Опасенията от крах на цените на жилищата в Испания се засилват, стимулирани от свръхпредлагането, незаконното строителство и корупцията, обхванали курортите в средиземноморската страна, независимо че правителството прави опити да успокои десетките хиляди чужденци, много от които британски инвеститори
Наскоро книжата на "Астрок" (Astroc), компания за жилищно строителство във Валенсия, рязко паднаха надолу. Това предизвика нови продажби на акции, свързани с жилищния пазар в Испания, което пък доведе до страхове дали пазарът на недвижима собственост не е пред срив.
Испанският финансов министър Педро Солбес коментира, че след удвояването на стойността на (акциите на) фирмите за имоти миналата година в момента тя е в процес на "коригиране", написа авторитетният финансов вестник "Файненшъл таймс".
Правителството все още се надява цените на жилищата "да се приземят" леко, а не твърдо. На практика те са се удвоили от 2000 г. досега и според икономисти пазарът е надценен с 30 на сто. За първото тримесечие на тази година ръстът е 7 на сто, най-ниският за последните осем години.
Младите испанци са взели доста заеми за закупуване на първи дом, а страхът, че се очаква спад на цените, може да предизвика рецесия. По данни на правителството над 18 на сто от икономиката са свързани със строителството.
На много места в Испания обаче цените вече реално падат. Свръхзастрояването, надценяването и корупционните скандали са изплашили купувачите, сред които много британци и северноевропейци.

Бумът свърши преди три години,
твърди Крис Маккарти, собственик на агенцията "Вива истейтс" (Viva Estates). Британците, които се надяват да получат бърза печалба от сделки с недвижими имоти, са се преместили в България и на други възникващи пазари.
Това обаче също така е и добра новина. Спекулантите са си отишли, а британците, които купуват в момента, са доста по-реалистични. Те просто искат да са тук, коментира Маккарти.
Около 75 хиляди британци притежават имоти в Испания по оценки на посолството ми в Мадрид. Други северноевропейци, предимно германци, също притежават имоти по Средиземноморието и Балеарските острови. Според Института за изследване на обществената политика около 200 хил. британци напускат Обединеното кралство всяка година, за да започнат живот в чужбина, а Испания е втората най-популярна дестинация след Австралия.
Тези нови заселници на испанския бряг се сблъскват с проблеми, по-големи от спада на цените. В крайбрежното градче Марбея, което още от 1950 г. се посещава от европейски кралски особи, принцове от Саудитска Арабия и холивудски звезди, много общински съветници са в затвора и чакат съдебни процеси за вземане на подкупи по сделки с имоти. Полицията е арестувала 99 души, включително кмета, които в момента са в затвора, информира агенция Ройтерс.
Прокурорите са идентифицирали около 30 хиляди жилища, които са били построени и продадени без необходимите разрешителни. Настоящите собственици, сред които хиляди чужденци, също са в правна безтегловност, отбелязва "Файненшъл таймс". Те не могат да продадат жилищата си, които могат да бъдат разрушени със съдебно решение. Жителите на Марбея се надяват новият градски съвет, който трябваше да бъде избран, да реши съществуващите проблеми.

За момента купувачите са доста предпазливи,
казва Хосе Мария де Лоренцо, ръководител на бюрото на правната кантора "Ъруин Мичъл" (Irwin Mitchell) в Марбея: "Хората са изплашени от корупционни скандали. Има прекалено много случаи предприемачи да се опитват да продадат собственост без необходимите разрешителни и да обещават на клиентите, че жилищата им ще бъдат готови съвсем скоро."
Де Лоренцо представлява стотици британски семейства, забъркани в скандал със собственост в Алмерия, селище на средиземноморския бряг. В градчето Албокс и в долината Алманзора около шест хиляди европейци се борят, за да спасят закупената от тях собственост, но се оказва, че нямат необходимите строителни разрешителни. Местният съвет е отказал да свърже новите имоти с вода и електричество, а съдът е наредил разрушаването на 11 къщи.
Цените на испанските ваканционни имоти падат в резултат на огромен брой нови проекти и на корупционни скандали, които карат купувачите добре да се замислят, преди да изберат една от най-популярните европейски дестинации.
Строителен рай, движен от евтини кредити, Испания строи по толкова нови жилища годишно, колкото Франция, Германия и Италия, взети заедно.
Цените спаднаха, особено за последните 18 месеца, коментира Браян Дейвид, председател на испанското отделение на Британската национална асоциация на агентите за недвижими имоти със седалище в Марбея на Коста дел Сол.
Според Гордън Търнбул от агенцията "Блу Мед" (Blue Med) се строят прекалено много къщи, а има и препродажби. "Хората са се надявали да направят пари, но това не се случва."
Апартаментите с две спални и една баня, близо до брега на морето, с басейн и гараж преди две години са се продавали за 155 хиляди евро, а сега вървят за 135 хиляди евро, понижение от 13%.
Броят на британците, закупили второ жилище извън родината си, почти се е удвоил за последните две години и това е резултат от евтините полети и ниските лихви, показа изследване на фирмата за маркетинговия проучвания "Минтел" (Mintel).
Според същото изследване Испания е най-популярното място сред чужденците - всеки четирима от десет запитани заявяват, че биха искали да посетят страната.
Все пак инвестициите в жилища край морето в Испания са паднали близо с една трета от 7.1 млрд. евро през 2003 г. на 4.8 млрд. евро през 2006 г. според статистика на Bank of Spain, централната банка на страната.
Въпреки че ваканционните жилища имат дял само 15% от пазара на имоти в крайморските райони на страната, техният ефект върху общия пазар е твърде важен, коментира Гийес Моек, икономист от Банк ъф Америка (Bank of America).
Една от причините купувачите на имоти да избягват Испания и да насочват своите предпочитания към дестинации като България или Хърватия е ръстът на цените. "Хората искат второто им жилище да бъде по-евтино от техния първи дом", казва Моек, цитиран от информационната агенция Ройтерс.
Около 250 хиляди жилища, или една трета от туристическата собственост в страната, се притежават от британци. Ако цените внезапно спаднат или много време се задържат на ниски нива, някои от тези собственици ще бъдат буквално разорени.
Съществува и друг въпрос.

Как крахът на пазара за имоти ще се отрази на испанската икономика, петата по големина в Европа?
И ако това, което се случва в Испания, доведе до срив, не заплашва ли същото и останалите държави?
Испанският жилищен пазар без съмнение е прегрял, твърди Ройтерс. От 1997 г. насам цените на жилищата са се вдигнали с невероятните 170%. В резултат на това "ефектът на забогатяването" е довел до вземане на все повече и повече заеми. Средната стойност на дълговете на домакинствата е 120% от годишния им доход.
Голяма роля в този процес има свръхпредлагането. Испанците строят по 620 хиляди жилища годишно, което е четири пъти повече от Великобритания при 20 млн. жители по-малко. Броят на новите домове се очаква да достигне 800 хиляди тази година. Така че са оправдани страховете пазарът да остане без купувачи. Освен това, ако цените паднат, собствениците с големи дългове ще са принудени да направят отчаяни спешни продажби, което още ще свали цените.
Проблемът ще се прехвърли и на кредиторите. Паниката предизвика намаляването цените на акциите на Банко Билбао Виская Архентария (BBVA), втората по големина банка в страната, което вероятно ще повлече след себе си все повече неблагоприятни събития.
Разклащането на пазара в Мадрид изглежда сериозно, защото се случва в период, когато пазарът в САЩ също страда, отбелязва британският вестник "Телеграф".
В сравнение със САЩ обаче ситуацията в Испания е различна. Объркването в Америка беше причинено най-вече от алчни кредитори, които раздаваха необезпечени кредити. В Испания делът на тези кредити е незначителен.
Мигел Фернандес Ордонес, управителят на Bank of Spain, се опита да успокои испанците, които изпитаха притеснения за предстоящ крах на жилищния пазар. "Знаете какъв е пазарът на акции, каза той. В някои от дните той е спокоен, после цените им изведнъж падат. Но това не означава, че непременно ще настъпи срив.'.
Като цяло цените на имотите в Испания ще продължат да растат с бавно темпо. И това ще бъде добре за испанската икономика, която е ускорила своя растеж с 4% през миналата година. Малък спад в цените ще понижи растежа на брутния вътрешен продукт на 3.5%.

Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com