Прогнози: Как ще се движи пазарът на имоти през 2010 година

Изгодни жилищни оферти, силна конкуренция и голямо предлагане при бизнес имотите, активизиране на инвеститорите. Такива са прогнозите за предстоящата 2010 г. на водещи компании на пазара на имоти.

Жилища

След като поевтиняха с около една трета през изминалата година, макар и с по-бавни темпове, цените на жилищата ще продължат да падат и през следващата. Такива са прогнозите на почти всички участници на пазара. Умерен спад в жилищния сегмент през 2010 г., макар и с по-нисък темп в сравнение с отминаващата година. Падащи цени и малък обем на сделките ни чака минимум още половин година. Според прогнозите възстановяването на пазара ще дойде първо по отношение на увеличаване на броя сделки, предимно от качествени имоти в София и Варна, а едва след това по отношение на нарастване на цените на имотите. Качествените проекти ще задържат цените си, като привличат платежоспособните и взискателни клиенти. За нарастване на цените на имотите обаче не може да се говори през следващата една година, а когато това стане, то цените ще се увеличават плавно, съизмеримо с нарастването на брутния вътрешен продукт.

Необходимостта от първо или ново жилище ще бъде водещо при покупката на имот. Другият основен фактор, който ще движи пазара, е атрактивни банкови кредити с по-ниски лихви от сегашните. Плащането на сделките само по банков път е новият фактор, който ще има влияние върху обемите през следващата година. Промяната ще изкара редица конкретни казуси, а реакцията при тяхното разрешаване ще бъде знак за зрелостта на пазара и участниците в него.

Ваканционни имоти

2010 г. може да се окаже ключова за бъдещето на пазара на ваканционни имоти у нас. Продажбите, които бяха реализирани през изминалата година, са близо 5 пъти по-малко от тези през 2008 г. Статистиката повлия психологически на намеренията на инвеститорите и повечето от тях абдикираха, като за нови проекти дори не се говори.
Руските купувачи ще бъдат водещи на пазара на ваканционни имоти и през следващата година. Такива са очакванията на инвеститорите в сектора. Руснаците търсят максимална отстъпка в цената и в качество, по-високо от предлаганото на масовия пазар. Клиентите ще продължат да се блазнят от лукса и да харчат повече от предварителния си бюджет, но само в случаите, в които са убедени в сключването на най-изгодната сделка. Има такива примери и сега, клиент който обявява бюджет от 30 хил. евро, е купил апартамент в Банско за 86 хил. евро. Показателно ще бъде поведението, което купувачите ще демонстрират на изложенията за имоти през февруари и март. И най-слабите знаци на оптимизъм могат да доведат до повишена активност от страна на инвеститорите, за които настоящият момент е изключително ключов. Едни ще рискуват и ще извадят нов качествен продукт, докато други ще се откажат за инвестират в този сегмент.
 

Офиси

Новите офис проекти, които ще бъдат завършени и пуснати в експлоатация през следващата година, ще увеличат предлагането с 261 хил кв.м, показват данните. Това предполага увеличение на процента на незаетите офис площи, който към 3-ото тримесечие на 2009 г. достигна 14,7%, както и продължаващо намаляване на нивата на наемите в началото на годината.
Водещият мотив в търсенето на офисни площи е желанието за оптимизиране на бъдещите оперативни разходи за наем, като наемателите не са склонни да плащат разходи по местенето и довършителни работи. Не се очаква цените да продължат да падат, защото спадът вече е изконсумиран. Процесът е сходен като добрите новини на борсата-пазарът реагира с появата им, след което се успокоява, образно представи картината Косева. За наемателите 2010 г. е точният момент за подписване на дългосрочни договори за наем, с които да постигнат изключително изгодни средни наемни нива за срока на договора.
През следващата година ще се оформи нова бизнес локация на София по бул."Цариградско шосе". Причината е пускането на няколко големи проекта, сред които "Полиграфия офис център", "Европейски търговски център", "Мегапарк". Така столицата все повече ще се доближава до големите градове в Европа, където качествените и големи офис проекти са концентрирани по основните булеварди. Този процес ще се развива все по-активно с изграждането на новите метростанции, прогнозират сдпециалистите.

Молове

Близо 416 хил. кв.м нови търговски площи се очакват през следващата година в цялата страна, показват данните. Поради големия обем нови центрове наемателите имат изключителен избор, но е необходим икономически подем, за да се възползват от силната си позиция. Големите вериги, които вече са стъпили на българския пазар, продължават експанзията си по план, но по-малките компании се борят за оцеляване и преговарят за отстъпки в наемните нива, отколкото нови локации.
Очакванията са започнатото строителство на търговски центрове да върви бавно. Промяна може да настъпи едва през второто шестмесечие на 2010 г. заради прогнозите, че Западна Европа е пред преодоляване на кризата. Това може да мотивира водещите световни марки, които все още не присъстват на българския пазар, да преразгледат плановете си за експанзия и да се възползват от настоящите изгодни условия. Първите си магазини през 2010 г. ще открият в България  Peek and Cloppenburg, испанският моден гигант Inditex с брандовете Zara, Bershka, Stradivarius, Pull and Bear, Massimo Dutti, както и магазини на Humanic, Reserved, Sephora, Gap и др.
Средните наемни нива в търговските центрове ще се запазят на близки до постигнатите към момента. Разликата между София, Варна и останалите по-малки градове на страната ще остане значителна, защото кризата се отрази най-вече върху платежоспособността на потребителите в малките населени места. Очаква се след като бъдат открити новите търговски центрове в столицата, търговците от ниския и средния ценови сегмент да насочат вниманието си към по-малките градове, където имат възможност да правят бизнес при много изгодни условия.
 

Индустриални площи

Няколко нови проекта ще бъдат завършени на пазара на индустриални площи с общ обем малко над 35 хил. кв.м през 2010 г., показват данните. Въпреки слабата икономическа активност инвеститорите в този сегмент са по-оптимистично настроени за бъдещето и се очаква да започнат няколко мащабни проекта в близост до София. Очакванията са, че ще започне агресивен pre-leasing, което ще окаже натиск върху цените на складови площи и ще доведе до сериозно разместване на пазара в този сегмент. Наемите за най-добрите проекти няма да надвишават 5 евро/кв.м, като средната ще се движи в диапазона от 4-4,5 евро на кв.м. Проектите, чието изграждане предстои, имат възможност да са много по-гъвкави в ценово отношение заради значително намалените разходи за строителство и по тази причина за складове над 5000 кв.м, които сега се договарят и ще започнат да се строят през 2010 г., цената ще е значително под 4 евро.
 

В по-дългосрочен план се очаква компаниите, които са планирали изграждане на собствени складови или производствени сгради, да се пренасочат към наемане на същите площи, което ще стимулира търсенето. Причини за това са консервативното поведение на банките по отношение на кредитиране на проекти за изграждане на сгради, сравнително високите лихви, както и по-лошите бизнес резултати–намалени обороти и печалба, при сериозен натиск на международния пазар по отношение на по-висока ефективност и конкурентоспособност. Това ще породи по-голям интерес към built-to-suit проектите (обекти по поръчка) с гарантиран дългосрочен наем.
Цената на земята за строителство ще продължи да пада. Причината е, че цените в България са два-три пъти по-скъпи в сравнение с Централна и Източна Европа. така например ако в района на околовръстното шосе на София земята се продава за 60 евро/кв.м, то в Полша цената е 20 евро/кв.м, а в съседен Букурещ–25-30 евро/кв.м. Най-активните компании в сегмента ще останат търговците на хранителни стоки и логистичните оператори.

Инвестиционен пазар

През изминалата година почти нямаше инвестиционни сделки на пазара на бизнес имотите. Причината беше в липсата на купувачи. Единствената сделка, която се осъществи, беше продажбата с обратно наемане (sale-leanbаck) на офис сградата на "Еврохолд България"-"Автоюнион" на Bluehouse. Очаква се такива сделки да станат характерни за пазара през 2010 г., защото това е добра форма за осигуряване на паричен ресурс при сегашната липса на кредитиране. Според нея в България има не повече от 2-3 активни чужди инвеститора, които имат ресурсите и търсят качествени офиси и търговски комплекси, но в момента няма добро предлагане на сгради, подходящи за инвестиционна продажба. Ситуацията през 2010 г. ще се промени. Собствениците на "Полиграфия офис център" и на "Мегапарк" планират да ги продадат, след като ги напълнят с наематели.