Придобиването на имот и Mortgage-заем

Mortgages
Придобиването на имот и Mortgage-заем – същност, разяснения и тълкуване на процеса

Покупката на имот във Великобритания е най-голямата инвестиция за британците, задължителните условия и срокове обикновено не са по джоба и възможностите на всеки. Публикуваме информацията благодарение на BG BEN - полезен вестник за българската общност във Великобритания.

Може би тази информация ще е изключителна полезна като сравнение на пазара тук и в Обединеното кралство.

Уреждането на жилищния заем (mortgage) е изключително важно и трябва да се направи дори и преди самото търсене на конкретния имот. След калкулиране размера на заема, който може да ползвате ще придобиете и яснота какво жилище (като големина, квартал, състояние) можете да си позволите. Когато сте убедени, че разполагате с необходимата сума за покупката след гарантиране на заема се обърнете към агенция за недвижими имоти, за да изберете квартал и вида жилище, на който сте се спрели. Процедурата по влизането във владение преминава през следните етапи:

- Предлагане на първоначална оферта. Когато намерите имот, който Ви харесва и можете да си позволите, посетете квартала няколко пъти, за да добиете генерална представа за района и да се убедите, че първоначалните Ви впечатления се покриват с реалността. След това предложете цена чрез брокера до собственика на имота. Не предлагайте прекалено висока цена, защото покупката преминава през много етапи и цената търпи промени тъй като много от собствениците са готови да се пазарят с Вас.

- Приемане на офертата. На този етап започва същинската процедура по покупката. Ако офертата е приета в края на сложната процедура ще бъдете собственик на имота

- Кандидастване за заем за конкретния имот. Изпращане на формуляр по образец до избрана от Вас банка или финансов брокер-заемодател, които по принцип смятате, че биха одобрили правото Ви да ползвате mortgage и неговия размер. Попълненият формуляр-искане за отпускане на парите се изпраща директно до заимодателя.

- Оценяване на имота. Обикновено банката или кредиторът пред който сте кандиствали за отпускане на mortgage наемат регистриран оценител, за да добият представа избраният имот представлява ли риск за заемодателя да загуби парите си. Колкото по-стара е къщата и по-несигурен квартала, толкова по-вероятно е оценителят да определи инвестицията като високорискова. Услугите на т.нар. valuer или surveyor по принцип се заплащат от кандидат-купувача.
Ако сте се спрели на имот от ’30-те или дори ’20-те години на миналия век препоръчително е да наемете и платите за Ваш личен оценител (Homebuyer Survey) или дори по-обстойния Buildings Survey. Тези инспекции са много по-подробни и детайлизирани от обикновения сървей, предлаган от оценителите на заемодателя.
Ако оценката е за сума по-ниска от това, което сте предложили в първоначалната си оферта, опитайте да договорите по-ниска продажна цена със собственика или преговаряйте за клауза в договора по отношение рисковете от моментното състояние на имота. Преценете внимателно шансовете си ако продавача не е склонен да свали от цената. Ако почуствате, че Ви искат нереално много пари, откажете се от сделката.

- Наемане на адвокат или правен съветник. Участието на Ваш правен представител е задължително при подготвяне документите по сделката. Юридическият Ви представител защитава Вашите интереси по време на процеса на покупко-продажбата, контактува и преговаря с брокера по недвижими имоти и правните съветници на продавача. Юридически съвет може да потърсите от всеки solicitors офис или от лицензиран convenyancer.

- Гарантиране на сумата по заема (mortgage) от заемодателя. Ако заемодателят е съгласен с направеното оценяване и Вашите препоръки го задоволяват, то той на този етап е готов да направи окончателната си оферта по сумата на mortgage, която може да ползвате. Препоръките, изисквани от банки и други заемодатели обикновено представляват референции от работодател, предишен хазяин или финансови извлечения от банката на кандидат-купувача при кандидастване за заем от независима агенция за кредитиране. Обикновено изискванията на банките-заемодатели по отношение на референциите са доста високи, но пък лихвата по заема е по-изгодна. Ако кандидаствате за mortgage пред друга финансова инстистуция, първо се убедете в легалността на заемодателя и си изяснете размера на неговите комисионни и такси.
Продължава в следващия брой
За предлагани имоти за продажба или консултации по mortgage процедурата можа да ни потърсите на адресите на Gladesmore Estates или чрез нашите партньори от Prime Advisors Business Consultancy.

 Изборът на подходящ mortgage – основни фактори

   
Два са основните начини да изберете най-подходящия жилищен заем – директно от заемодателя или чрез брокер-посредник по сделката, специфичен регистър от правила (mortgage code) Ви осигурява сигурност при сделката

Изборът на най-подходящия тип заем трябва да направите съвсем рано в процеса на покупка на жилището. Процедурата обикновено отнема по няколко седмици, а е добре собственикът на имота, който планирате да купите да е в течение, че сте стартирали процеса по осигуряване на заема. Дори самият факт, че ще може да платите парите по-бързо би могъл да накара продавача да избере Вашата оферта пред тези на останалите кандидати.
Много банки и т.нар. финансови строителни асоциации (building societies) веднага могат да Ви кажат до каква сума заем можете да получите съобразно работния Ви и финансов статут. Тези предложения са напълно неангажиращи и условни, като за конкретен размер на сумата и условията по изплащане на заема може да се договаряте след като изберете определен имот, който искате да купите.
Както видяхте в предния брой на нашия консулт, сумата на заема който може да ползвате е базирана на доходите на Вашето домакинство. Финансов партньор при кандидастването за mortgage може да Ви бъде дори и случаен приятел, който обаче след подписването на договора е финансово отговорен по плащането на вноските по заема наравно с Вас. Освен годишния доход на кандидат-купувачите всеки заемодател взема под внимание и статута на кандидатите за заем (паспортни и визови ограничения, право на социални и пенсионни помощи и т.н.), чистата стойност на имота при обявяване на евентуален фалит, възможността на кандидатите да изплащат месечните вноски по заема, съобразени с трудовите им доходи в момента и за в бъдеще.
Два са основните начини, по които може да подберете вида на заема, който сте решили да ползвате. Първият е да се обърнете директно към заемодателите и да проучите офертите, които те са готови да Ви предложат. Ако изберете този път ще си спестите много време и евентуални такси на mortgage посредника, но пък изискванията на директните заемодатели са доста по-високи. При ползване услугите на посредник или mortgage-broker имате възможността чрез него да проучите огромната база от заемодатели и да се спрете на заемодател, който може да Ви предложи най-изгодни условия според Вашия доход, статут във Великобритания, кредитна история и т.н.
Много от британците предпочитат да кандидастват за жилищен заем директно от реномираните и популярни mortgage компании или т.нар. high street lenders или пък директно чрез банката, с която поддържат финансови отношения. Това са доста удобни начини, които Ви спестяват много време и нерви, но никога не може да бъдете сигурни, че наистина получавате най-добрата възможна сделка на пазара в момента. За българи, решили да се сдобият с жилище посредством mortgage, но с ограничения в статута (срочни визи, работни ограничения и др.) е може би по-добре да потърсят съвет и съдействие от компетентни адвокатски кантори или пък брокери, специализиращи в mortgage за чужденци или източноевропейци.
Източници, откъдето може да се запознаете с хилядите mortgage-продукти на финансовия пазар във Великобритания могат да бъдат различни тематични списания, уеб-сайтове, финансови съветници и юристи. Mortgage-пазарът на Острова е доста обширен и объркващ, с над 7 000 типа заеми, класифицирани по размера на лихвения процент, срочността на заема, целта с която се купува жилището, гаранциите по заема и други.
Основните фактори, които могат да Ви помогнат при избора на mortgage сме се опитали да представим в следващите редове:
- размерът на лихвения процент: може да бъде фиксиран за определен период от време (или дори за целия период на изплащане на заема) или плаващ в зависимост от промени в инфлацията, пазара на имоти, финансовото състояние на новия собственик и др.
- възможността да ползвате т.нар. payment holidays – право да пропуснете или да забавите месечната вноска по заема вследствие на моментно неблагоприятно финансово положение
- възможността да платите накуп повече пари, отколкото е договорената месечна сума с цел да изплатите mortgage-заема за по-кратък срок
- наличието на допълнителна сума, включена в заема за ремонти и подобрения по имота, преди да се нанесете в него. Ако заема, който планирате да вземете Ви предоставя такива финансови средства, трябва да уточните с заемодателя може ли да ползвате тази допълнителна сума за погасяване на депозита по закупеното жилище
- възможността от покачване на лихвения процент. Много заемодатели предлагат mortgage-заеми със специално намалена лихва за първите няколко години на изплащане. Примамливата на пръв поглед оферта може да Ви излезе солено след изтичането на периода с discounted rates. Подобно е и положението ако плащате т.нар. варираща или плаваща лихва по заема, защото винаги съществува възможността от съществено увеличаване на лихвения процент на по-късен етап
Всички заемодатели и посредници по веригата на mortgage-сделката са задължени да спазват т.нар. mortgage code, в който са заложени минимални задължителни стандарти, имащи за цел да защитават правата на ползвателите на заема. Mortgage code осигурява максимална защита от измами за купувача, тъй като нелицензирани по неговите стандарти заемодатели нямат право да търгуват на mortgage-пазара във Великобритания.

 Покупката чрез mortgage – финансови аспекти по сделката

   
Сумата по mortgage обикновено не надвишава годишната заплата, умножена по три, над 2000 лири обаче Ви трябват само за да покриете минималните такси около покупката, най-скъпо излизат разходите по адвокати и юридически посредници

При покупката на жилище във Великобритания съществуват редица фактори, с които трябва да се съобразите. Някой от тях изискват да размислите, както с главата, така и със сърцето си – все пак покупката на имот ще бъде най-вероятно най-голямата и скъпа инвестиция, която ще направите в живота си.
Най-важният от тези фактори е точната преценка на финансите и сумата, която може да си позволите да заемете като mortgage. Или казано по нашенски да се простирате според чергата си. Основно правило тук е, че размера на заетата сума обикновено е три пъти по-голяма от сумата на годишната Ви заплата т.е. ако получавате £ 15000, то най-вероятно брокерът ще Ви отпусне заем от до 45-50 000 паунда. От финансова гледна точка най-добре е да кандидаствате за заем заедно със съпруг(а) или партньор. В такъв случай двойката има право да заема сума възлизаща на три пъти по-голямата от двете годишни заплати, плюс сумата на по-малката от двете заплати. В такъв случай ако двамата партньори получават съответно £ 20000 и £ 15000, то сумата на заема набъбва по следния начин: 3х20 000 = £ 60000 + £ 15000 =£ 75000. Разликата е чувствителна, но трябва да бъдете сигурен в избора си на партньор, защото жилището преминава във владение на двамата след подписване на договора и процедурите по делба и продажба при евнтуална раздяла или развод са много сложни и скъпи.
Друг вариант за двойките е да заемат два пъти и половина умножени по общата сума на заплатите на двамата. По примерната калкулация от горните редове, общия размер на заема се получава по следния начин: 2.5х35 000 = £ 87500.
При някои заемодатели е възможно да получите дори и по-голяма сума (особено при моментните ниски лихвени проценти по заемите), но не се препоръчва да купите имот, който ще Ви донесе финансови затруднения в бъдеще. Не забравяйте, че срока на всеки mortgage заем е над 20 години, в които ще трябва да изплащате по 500-600, а дори и повече лири на месец. Най-лошият вариант в такава ситуация е при неблагоприятни промени на пазара за недвижими имоти да се окажете собственик на имот, който губи от стойността си и никой не иска да купи.
На пръв поглед винаги по-изгодно е да заемете mortgage заедно с партньора си, но добре е да размислите преди решителната стъпка. Ако един от вас трябва да се грижи за малки деца или възрастни родители т.е. да не работи активно, то добре е да прецените ще може ли да изплащате заема само от заплатата на работещия партньор. В такъв случай може би е по-добре да заемете по-малка, но по-лесно възстановима сума от заемодателя.
Месечните вноски по mortgage заема не би трябвало да надминават 35-40% от доходите Ви, за да избегнете попадането във финансова дупка поради заема. Ако голяма част от заплатата Ви се формира от различни бонуси или надбавки за overtime и други е добре да прецените каква сума ще може да си позволите да изплащате ако тези допълнителни средства изведнъж секнат.
След обстойна проверка и изчисляване на стойността на mortgage е добре да помислите и за всички допълнителни плащания, които ще съпътстват покупката на имота. Тяхната обща сума обикновено е между £ 2000 и £ 3000. Освен споменатите в предния брой разходи за юридически услуги, stamp duty и регистрационни и поземлени такси, ще Ви се наложи да платите и стойността на проучванията, извършвани от местните кметства и общини по повод на имота. Цената варира от £ 60 (за повечето провинциални райони) до £ 100 (в Лондон). Инспекцията по оценяването излиза между 170 и 350 лири в зависимост от мащабността й. Различават се три вида оценки: mortgage valuation survey-£ 170, homebuyer’s survey-£ 250 и full structural survey-£ 350.
При покупка на имот за около 100 000 паунда извън Лондон калкулацията на таксите Ви се формира по следния начин:
- mortgage arrangement £ 200
- stamp duty £ 1000
- legal fees £ 400
- search fees in total £ 230
- homebuyer’s survey £ 250
Общата сума на тези разходи възлиза на £ 2080, който трябва да платите преди да влезете във владение на имота. Тези цифри могат да варират в малки граници, но бъдете подготвени да платите до 3000 лири като допълнителни разходи. Сумата от £ 2080, калкулирана в примера е базирана на минималното ниво на административните разходи по сделката преди плащането на сумата по депозита, разходите по преместването, мебелировка, ремонти преди нанасяне и т.н. Ако решите да ползвате пълна инспекция на имота или участието на адвокатите Ви е по-голямо, то сумата лесно би надхвърлила и 3 000 английски лири.
От краткия финансов обзор, представен на горните редове може да видите, че покупката на жилище във Великобритания наистина е сериозна финансова инвестиция и трябва да бъдете добре подготвени преди да пристъпите към такава сделка. Ако все пак сте решили да се покачите на първото стъпало в жилищната стълбица на острова, то на тази страница в следващите броеве ще се запознаете с многото и различни видове mortgage, лихвите по заема, жилището като инвестиционен проект и други.

 Ролята на юрисконсулта по mortgage сделката

   
Услугите на правен съветник са задължителни при изготвянето на контракта, адвокатът трябва да се погрижи за изпълнението на близо десет изисквания по заема и покупката

Използването на на юристконсулт или т.нар. низш адвокат (solicitor) е наложително при сключването на всяка една mortgage сделка. Купуването или продаването на имот има редица правни аспекти, с който трябва да се занимае компетентен и квалифициран solicitor. Правната страна на всяка сделка с имот във Великобритания е специфична и се нарича conveyancing затова и при избора на адвокат е добре да се спрете на такъв, който има богат опит с подобен род сделки. Повечето заемодатели биха се съгласили да използват предложен от вас solicitor стига да е от уважавана кантора с двама или повече партньори. По ваш избор също така може да наемете освен правен съветник и лицензиран conveyancer.
При избора на давокат е препоръчително да се обърнете към приятели и познати, сключили сделка за mortgage заем в последните месеци, за съвет. Те могат да ви помогнат с намирането на подходящ и съвестен solicitor. Използването на добър адвокат може да ускори много сключването на сделката по заема и покупката на новото жилище. Лошо подбран съветник обаче може да ви донесе много допълнителни главоболия в и без това сложния процес по отпускане на mortgage и закупуването на имота. Още при първата си среща с прависта поискайте примерна писмена разбивка на разходите, които трябва да заплатите за неговите услуги. Изяснете си дали в предоставените примерни отчети е посочена обща точна сума, която трябва да платите или хонорарът може да варира според изменията, които биха могли да възникнат в хода на сделката. Убедете се какво точно включват неговите услуги преди да подпишете какъвто и да било договор с адвоката.
При самата conveyancing процедура вашият адвокат е отговорен за изпълнението на ред изисквания, за да се признае сключената сделка за законна. Обикновено преминаването през всички етапи на този процес е свързано с много протакане и бюрократични спънки и отнема повече време, отколкото сте си представяли. Изключително важно е всички стъпки да бъдат направени внимателно и с необходимата коректност въпреки желанието ви да опитате да ускорите или съкратите процедурата.
Избраният от вас адвокат в най-общия случай ще се грижи за следното:
- да запита за и получи т.нар. Deed of the Property – документът, който доказва, че имота наистина принадлежи на представящия се за собственик
- да приготви и изпрати на клиента си Property Information Form – документ, указващ реалните граници на имота
- да приготви и изпрати на клиента Fixtures, Fittings and Contents Form – формуляр, в който са посочени всички подобрения по жилището, които са включени в цената и ще преминат във владение на новия собственик, такива са например подовите настилки, домакински уреди, тапети и др.
- да провери дали над имота няма спуснати съдебни забрани или заведени съдебни спорове за земя. Да се убеди документално чрез данъчните и кметски служби по места в липсата на такива забрани
- при покупката на апартамент задача на вашия solicitor е да провери валидността и продължителността на т.нар. lease с действителния собственик на земята. Да провери счетоводните сметки на управляващите имота за последните три години и да се убеди, че са надеждни и не представляват проблем
- да изготви и представи пред двете страни предварителен проектен (draft) договор за покупката. Договорът, одобрен от купувача се изпраща от адвоката заедно с останалите придружаващи документи до представителите на продавача.
Това е и най-важната част от сделката тъй като подписаният от двете страни договор представлява официален юридически документ, съдържащ правата и задълженията на страните при покупко-продажбата
- да подготви и извърши т.нар. Local Search, представляващ целева проверка в общинските регистри за евентуално планирани местни или държавни строителни проекти на територията на имота. Такива планове биха могли да имат ефект върху структурата и цялостта на имота или върху бъдещата им пазарна стойност.
- в допълнение на Local Search проверката, адвокатът е длъжен да изясни кой е собственик на околните пътища, канализация, инфраструктура и т.н., както и коя организация е отговорна за правилното им функциониране.
Тези проверки в някои общини биха могли да бъдат извършени само за няколко дни, но в други, по-натоварени кметства процеса би могъл да отнеме до 2-3 месеца
Последното и най-важно задължение на вашия адвокат е да договори официалната дата за встъпване във владение на имота. Нарочването на тази дата е свързано и с консултация с представителите на продавача, както и с евентуалните купувачи на жилището, което продавате вие (ако има такова). Тази договорка също би могла да отнеме известно време, защото намирането на дата удобна за всички заинтересувани страни е доста труден процес. Търпението в такива случаи е задължително за всички заинтересувани.
Описаният дотук процес важи за цяла Великобритания като последователността е малко по-различна само за покупки на имот в Шотландия. Ако сте решили да закупите жилище там, препоръчителна е предварителна консултация с адвокат за начина на покупка и времетраенето на процеса.

 Наказателните глоби по mortgage – за или против

   
Обикновено най-изгодните условия по заема са обвързани и с най-тежки наказателни глоби при неспазване на условията, целта на заемодателя е да “върже” длъжниците до изтичане на договорения срок и пълното изплащане на mortgage

Redemption penalties или наказателните глоби по mortgage заема могат да бъдат подводния камък при много, иначе супер изгодни оферти. Всички заемодатели акцентират на ниския лихвен процент, изгодните условия или допълнителните екстри по заема, но всеки потребител трябва да е нащрек, защото повечето оферти съдържат и размера на наказателната глоба в случай на предварително изплащане на mortgage. Разяснения за тези суми обикновено са поместени в края на документа, с по-дребен шрифт и основателно предизвикват негодуванието на потребителите вече години наред. За много от ползващите заема такива глоби са просто наложени им от кредитора окови, ограничаващите свободата на купувачите.
Логиката на заемодателите обаче е друга. Подтиквани от високата конкуренция и нарастващите изисквания на потребителите, mortgage брокерите са принудени да определят такива наказателни суми, за да задържат клиентите си. Те предлагат продукти с ниски лихви и изгодни условия, от които получават слаби и негарантирани приходи. С цел да запазят равнището на доходите си кредиторите правят всичко възможно да задържат клиентите си до изтичане срока на заема. Такова е и предназначението на redemption penalties – да наложат на заемоползвателят да остане със същия кредитор, което от своя страна ще позволи на заемодателя да възстанови заетата сума със съответната лихва.
В последните години все повече нараства недоволството на купувачите от тези глоби. На въпроса могат ли да се отменят redemption penalties никой от играчите на mortgage пазара не може да отговори еднозначно. От една страна потребителите ще си вкарат своеобразен автогол, ограничавайки с отмяната собствения си избор на mortgage-сделки, след като в момента много от тях нямат против да ползват заем с високи наказателни глоби, но с изгодни лихвени условия. Такива заеми помагат на домакинствата при пресмятане на месечния бюджет и дават по-лесна възможност за покупка на първо жилище или т.е. оказва се, че въпреки недоволството глобите си имат своето предназначение и изгода.
Заемодателите в стремежа си да задържат клиентите си след изтичане на т.нар. гратис период в началото на изплащане на заема, при който условията са най-изгодни, определят наказателна глоба, която подлежи на плащане ако mortgage се изплати по време на последващия “нормален” период. Протестът на потребителите обаче вече дава резултати след като много от mortgage брокерите започнаха да предлагат заеми с намалени нива на наказателните глоби.
Процесът на отпускане и управлени на всеки mortgage заем е обект на непрекъснато развитие, защото многото заемодатели на пазара опитват всевъзможни начини да предложат нещо по-различно от конкурентите. Това води и до неминуемо раздвижване сред потребители като всеки от тях от своя страна търси на-изгодното предложение съобразно личните си препочитания. Много от заемодатели също насърчават смяната на mortgage с различните оферти за cash back и други екстри, които получавате ако прехвърлите заема си.
На такъв динамичен и разнороден пазар наказателните глоби играят всъщност ролята на регулатор при бързо променящите се условия.
Ако смяната на заемодател е свързана с своеобразното “откупуване” на заема от предишния брокер, помощ и съвет потребителите могат да получат от всеки mortgage експерт. Преместването на mortgage(remortgage) е скъп и сложен процес(вж. БГ БЕН, бр.23/18.09.2004г.), затова внимателна преценка и търсене на експертно мнение са задължителни. Добре е да прецените всички финансови разходи преди да предприемете решителната стъпка. В крайна сметка след плащане на наказателните суми и останалите разходи може да се окаже, че цялата операция не си е струвала усилието и нервите.
При достигането на съгласие между заемоползвателят и неговия съветник по първия mortgage е важно да се вземе предвид redemption penalties политиката, водена от заемодателя. Възможно е в бъдещ период дори и договорената разумна и сигурна фиксирана лихва по първия mortgage да се окаже неизгодна поради намаляването на основната лихва, а оттам и повишената привлекателност на variable rates заемите. В такава ситуация е логично потребителят да се замисли за нов заемодател. Ако обаче според условията на първата сделка той е “вързан” с високи наказателни глоби, пренасянето на заема към друг кредитор би се оказало губещо и неизгодно.
От друга страна някои краткосрочни заеми с фиксирана лихва нямат клаузи за каквито и да било наказателни суми. Съществуват дори и по-дългосрочни заеми с варираща лихва, при които заложените в контракта глоби са със занижена стойност.
Навременният избор на някои от тези типове mortgage може да ви спести много средства ако сте решили сред време да търсите по-изгодно предложение за вашия жилищен заем.

 Лихвеният процент по mortgage – правилният избор можа да ви спести много средства в бъдеще

   
Фиксираният процент се препоръчва за купуващите имот за първи път, най-атрактивен по принцип е т.нар. tracker mortgage, където Bank of England се явява гарант по тракер-заема

Разнообразието на mortgage-продуктите намира отражение и в наличието на няколко начина, по които се определя лихвения процент по заема. Както споменахме и в предния консулт по темата лихвата бива фиксирана(fixed), затворена отгоре(capped), намалена(discounted), варираща(variable) или пък според т.нар. tracker mortgage. Всеки от заемите, сключен според изискванията по споменатите лихвени проценти се различава в условията и начина на определяне на лихвата.
При фиксираната лихва на заемоползвателят е гарантирано, че лихвеният процент няма да се промени през определен начален период, независимо от измененията в лихвените равнища в страната. Този “гратис” период може да бъде между 2 и 5 години след вземането на заема. Тези условия са изключително изгодни за лица, купуващи за първи път, тъй като по време на фиксирания период им е гарантирано изплащането на заема плюс съответната лихва, без оглед на външни изменения или неочаквани повишения на лихвените проценти в страната. Във всеки един момент големите заемодатели в кралството са готови да предложат няколко изгодни fixed mortgage на новите си клиенти. Такова портфолио е задължително за всеки играч на mortgage-пазара, за да привлича нови, неориентирани в стотиците финансови продукти, купувачи.
Затворените отгоре заеми се характеризират с фиксирането на максималната лихва, която можа да се наложи да платите. Тази горна граница не може да се променя при каквито и да било външни изменения на финансовия пазар.Ако пък лихвеният процент падне, то и нивото на дължимата лихва по mortgage се редуцира.
Подобно е и действието на заема с намален лихвен процент(discounted mortgage). При него по време на гратисния период заемоползвателят плаща по-ниска лихва с цел ограничаване финансовото бреме върху купувачите на имота. По този начин се дава възможност на новодомците да реорганизират финансите си след покупката на жилището, да направят евентуални подобрения и ремонти и да заделят суми за следващите вноски по mortgage. След приключване на този период заемът започва да се олихвява по стандартната лихва, договорирана при сключването му. Този начин на изплащане е също доста атрактивен за хора, купуващи жилище за първи път, за които високите месечни вноски се оказват понякога непосилни.
Най-опростен е моделът на вариращата лихва по mortgage. Тук лихвеният процент се променя в зависимост от измененията в процентите, определени от водещите банки. Обикновено този процент е по-висок от офертите по време на гратисните периоди при фиксираната, затворена отгоре или намалена лихва. На такава процент обаче приблизително се олихвява всеки fixed, capped или discounted заем след изтичане на бонус-периода.
Най-популярни на жилищно-финансовия пазар в момента са т.нар. tracker-mortgage. Разликата между тракер-заемът и този с варираща лихва се състои в това, че при тракера лихвата се променя само според измененията в процента на Bank of England. Според това условие всяко намаление в основния лихвен процент намира отражение и в лихвата по тракер-заема. Това, за съжаление не винаги се случва при заемите с варираща лихва, където само увеличенията по основната лихва задължително се отразяват по mortgage-заема.
Тракер-заемът се характеризира с нива на лихвата между 0.5 и 2% над нивото на основния лихвен процент, определен за месеца от Bank of England. При обявяването на месечните нива, всеки заемоползвател може да изчисли и собствената си лихва по жилищния заем. По този начин няма нужда да се притеснявате какво лихвено ниво ще определи Вашият заемодател. С тракера, той е задължен да спази нивата между половин и два процент над нивото на централната банка.
Разбира се, при рязко покачване на основната лихва и нивото на лихвеният процент по тракер-mortgage също ще скочи. При такава ситуация може да се окаже, че в краткосрочен план бихте спестили средства с фиксиран или затворен отгорен процент по заема. Въпреки всичко, в дългосрочен план тракер-заемът си остава по-добрата алтернатива, независимо от промените, които Bank of England прави с основната лихва в страната.
Много заемоползватели харесват тракер-mortgage точно, защото решенията по лихвения процент се вземат в момента на сключване на договора по mortgage. Лихвата е здраво обвързана с тази на централната банка, което дава и допълнителна сигурност на заемащите. За заемодателите тракерът е също удачен вариант, защото тяхната печалба е гарантирана. При вариращия процент, например, те можа да се окажат в много неблагоприятна ситуация поради високата конкуренция на mortgage-пазара. Съперничеството между брокерите по заемите може да доведе до съществено намаляване от печалбата по лихвата.
При тракер-заема и заемащият и заемодателят се чувстват по-сигурни, тъй като на практика лихвата по сделката се гарантира от централната банка. Единственото, над което те нямат влияние при договориране на тракер-заем е държавната банкова политика, регулира чрез т.нар. Moneta Policy Committee.

 Видове и типове mortgage – аспекти и различия

   
Два са основните типа заеми, основна разлика е начина на изплащане на главницата по заема, по-голяма свобода и разнообразие дават т.нар. interest only заеми

При избора на mortgage заем е изключително важно да прецените кой вид заем ще Ви бъде най-изгоден в момента и за в бъдеще. Затова винаги е добре да направите и подробно проучване сред заемодателите и mortgage-брокерите преди самото кандидастване за конкретна сума.
Два са основните вида mortgage - repayment only и interest only. При repayment заемите ще Ви се налага да изплащате суми по главницата, заедно със съответната месечна лихва, докато при interest only mortgage месечните вноски ще покриват само дължимите суми по лихвата на заема.
Repayment заемите може да срещнете и като т.нар capital and interest mortgage. По своята същност те се придържат към утвърдената система на изплащане на всеки потребителски заем. Заетата сума или главницата по заема намалява ежемесечно с вноските по изплащането му. Лихвата е калкулирана в тази месечна вноска и се удържа от заемодателя заедно с главницата. Чрез месечните извлечения по заема може да следите намаляването на дължимата сума и лихвите по нея.
Предимствата на repayment mortgage са разпределянето на постоянните вноски във времето, изплащане на пълната сума по заема до края на договорения срок, възможността да доплащате по-големи месечни суми с цел да намалите срока и сумата на заема. Друг бонус, който Ви дава repayment системата е липсата на задължително изискване за застраховка живот ако заемате пари по този начин. Ако разчитате на стабилни, непроменливи доходи в дълъг период от време, то repayment заемът е може би по-доброто решение за Вас в дългосрочен план. Естествено, нужно е да се отбележат и известните неудобства или недостатъци на този начин на заемане. Такъв недостатък е, например, фактът, че в първите години на изплащане на заема, сумите, които ще бъдат удържани ще отиват в по-голямата си част за покриване само на лихвата по заема. Така може да се окаже, че ще мине известно време преди действително да започнете да изплащате същинския заем. За хора, които често сменят жилището си това е доста неудобен факт, защото при всеки remortgage се оказва, че само малка част от заема е изплатена. Неудобство е и практиката на някои заемодатели да таксуват допълнително сумите, които имате право да надвнасяте по заема. Липсата на застраховка живот пък може да доведе до нуждата от продажба на имота за покриване на сумите по заема, в случай на смърт на заемоползвателя.
Другият основен вид mortgage заем е т.нар. interest only – изключително популярен през последните 20 години във Великобритания. При този заем месечните вноски са предназначени само за покриване лихвата по mortgage. Цялата сума на главницата трябва да заплатите в края на договорения срок, за който е отпуснат заемът. За гарантирането на това изплащане, заемоползвателят се задължава да участва и в някои от инвестиционните проекти на заемодателя, с цел да се осигури по-късното изплащане на жилищния заем. Такива инвестиционни инициативи (наречени още гарантиращи изплащането финансови носители) могат да бъдат ISA, Pension Plan или Endowment Policy. Крайната идея е, че инвестицията генерирана от тези други “ финансови носители” ще осигури достатъчно финанси за погасяване на mortgage-заема. Месечни вноски тук се правят директно по ISA или pension plan сметката на заемоползвателя. Част от тях се консервират с цел изплащането на жилищния заем. Най-разпространените такива инвестиционни проекти са Endowment, ISA Plan и Pension.
Endowment гарантира застраховка живот и фиксирани месечни инвестиционни вноски. По своята същност endowment представлява инвестиране във фондове, като целта е печалбата, натрупана през годините да бъде достатъчна за погасяване на mortgage. Размерът на фиксираните месечни вноски се определя от сумата и срока на ползвания mortgage. Поради състоянието на фондовия пазар в момента, за съжаление, някои заемоползватели се оказват в ситуация, където печалбата от техните фондове се оказва надостатъчна за покриването на заема. Това е и основния недостатък на endowment гарантирания mortgage – няма реална гаранция, че инвестираните средства ще акумулират достатъчно печалба за да погасят жилищния заем. Важно е да се избере подходящия момент, в който да каширате endowment полицата си, за да сте сигурни, че ще получите максимална печалба. Не се препоръчва да го правите в първите години на mortgage-заема, защото генерираните средства обикновено не са достатъчни. Препоръчително е да потърсите съвет от компетентен финансов съветник, кога точно да използвате средствата по endowment полицата си.
Ако смените жилището си, то натрупаното по фондовата Ви полица може да се използва в подкрепа на новия mortgage. Ако новата къща е по-скъпа от очакваната печалба по endowment, то разликата може да заплатите по правилата на repayment only заема.
Въпреки споменатите проблеми и недостатъци endowment гарантирането на жилищен заем е изключително популярно поради традиционно добрата възвращаемост на фондовите инвестиции във Великобритания. Чрез endowment полица си гарантирате и застраховка живот, означаваща че дори и в случай на смърт mortgage ще бъде заплатен от застрахователя.
В следващия брой ще Ви запознаем с особеностите на останалите два interest only заема – ISA Plan и Pension Plans, както и с различните видове лихвени проценти по mortgage-заемите.

 Покупката чрез mortgage – етапи на процеса и разяснения

   
Подготовката на договора и депозита са основния препъни-камък в заключителните фази на покупка, в края на процеса получавате и ключа за мечтаното жилище

В този брой продължаваме да Ви запознаваме с етапите, през които преминава покупката на жилище във Великобритания с помоща на жилищен заем или mortgage. След обявяването на сумата, която заемодателя е готов да Ви отпусне се пристъпва към подготовката и изработването на неокончателния вариант на договора за покупко-продажба или т.нар. draft contract:
- Draft contracts - oсновна роля при изработването му играе нaетия от Вас адвокат или solicitor. В негови ръце е комуникирането с правния представител на продавача, изясняването на изискванията по заема (срок, лихви, застраховки, неустойки и т.н.), подготвянето на спомагателната документация и самия договор. В него се посочват точните параметри на имота, условията по покупката, дата за нанасяне на новия собственик и други. В отговорностите на правния Ви съветник влизат и няколко различни проучвания в общината, където се намира купувания имот. В тях се включва проверка на инженерните планове на кметството по повод промени в инфраструктурата на квартала, които биха засегнали бъдещата Ви собственост. Ако потенциални пътни строежи или започване на мащабни общински проекти (нови супермаркети, училища, спортни съоръжения и др.) представляват евентуална заплаха от отчуждаване на харесания имот, то на този етап все още можете да се откажете от сделката.
- Размяна на контрактите – два еднакви екземпляра на актулизираните контракти се подават на купувача и продавача за подпис. Достигането на този етап се постига само след съгласуване на текстовете по контрактите между адвокатите на двете страни. Когато те са съгласни с всички каузи в тях се пристъпва към подписване и сделката придобива юридическа сила. След като подпишете Вашето копие от договора, задължение на адвоката е Вие също да получите надлежно подписан екземпляр от представителите на продавача. Внимателно проверете дали каузите и условията на този контракт съвпадат с тези, под които сте се подписали и Вие.
- Депозит – на този етап след като юридическата страна на покупката е факт, сте задължени да платите сумата по т.нар. депозит. Това обикновено са 10% от продажната цена на имота. Възможно е депозитът да представлява и15-20% в зависимост от Вашите финансови възможности и клаузите на подписания договор. Сумата на депозита подсигурява сделката от Ваша страна и гарантира на собственика финансова неустойка ако на този финален етап решите да
се откажете от сделката. Депозитът не подлежи на връщане при каквито и да било условия и е задължително изискване за регламентирането на т.нар. completion date, с което завършва и процедурата по покупката.
Ваше задължение е при изплащане сумата по депозита да представите и застраховка за купуваното жилище (building insurance). Тя трябва да е сключена от Ваше име и е задължителна за всички собственици на недвижими имоти във Великобритания. Изключение от правилото представлява покупката на leasehold жилище, когато застраховката се поема от фактическия собственик на земята, върху която е изграден имота (повече за leasehold и freehold покупки четете в следващите ни броеве).
- Дата на нанасяне – определена е при плащане на депозита и обикновено е един месец след изплащането на парите. На този ден получавате ключовете за жилището и официално влизате във владение. Юридически от тази дата сте легален собственик на имота.
Покупката на имот е свързана и с други, неупоменати в официалния процес разходи. Като такива класифицираме хонорари и такси по юридическото оформяне на сделката, stamp duty (държавни такси), разходи по преместване и други. Специфичната такса тук е т.нар. stamp duty, която е задължителна при покупка на имоти на стойност над £ 60 000 (£ 150 000 в някои отдалечени, неособено заселени северни области на Великобритания). Stamp duty за имот до 250 000 лири е в размер на 1% от цената, за имоти до 500 000 – 3% и 4% за такива над 500 000 английски лири. Таксата се изчислява като процент върху цялата сума, а не само на горницата над необлагаемите 60 000 лири.
Останалите разходи, които може да Ви се наложи да направите са следните: £ 200 – административна такса при ангажиране на mortgage от заемодателя, около £150 – 200 поземлена регистрационна такса, £70 – такси по общински проучвания и разрешителни.
За повече информацията можете да ни потърсите в офисите на Gladesmore Estates или на телефон 0208 809 7397

 Покупката на жилище – отправяне на оферта и инспекция на имота

   
Обявената цена е винаги по-висока от реалната, три са основните вида оценка (survey) на имота

Както стана ясно от миналите ни консулти по темата покупката на жилище чрез mortgage преминава през няколко задължителни етапа. Днес ще ви запознаем по-подробно с процеса на отправяне на офертата и видовете survey, които трябва да се организират от вашите адвокати при сключване на сделката.
След като се спрете на конкретен имот, който сте решили да купите, офертата си може да отправите чрез агента по недвижими имоти, който е посредник по сделката. Обикновено цената, на която е обявено жилището е леко завишена, така че не се притеснявайте да предложите по-ниска. Предлагането на по-малка сума може да оправдаете със състоянието в което се намира имота и евентуалните разходи, които ще направите за ремонти и подобрения. Обща практика е купувачите да предлагат около 10% по-ниска цена от обявената от продавача. Такава оферта по принцип се счита за нормална и ако имате малко късмет може да бъде приета още от първия път. Често обаче собствениците на жилището се опитват да договорят по-висока цена в близост до първоначално обявената. Ситуацията можа да стане и по-лоша за купувача ако има и други потенциално заинтересувани в имота. Тогава собственикът “играе” с цената между купувачите, като се стреми да “измъкне” колкото се може по-голяма сума. За да излезете победител в подобен род наддаване може да се наложи в крайна сметка да заплатите първоначално обявената цена.
След съгласуването на продажната цена трябва да изискате и получите официално потвърдително писмо от агента по недвижими имоти, провел сделката. При наличието на такова писмо може да се съсредоточите върху извършването на различните проверки около имота (survey) и уточняване на подробностите по mortgage заема. За съжаление приемането на вашата оферта, осъществено с официално писмо от estate agent все още не е официален законов контракт. На този етап продавачът все още може да се откаже от сделката или да хитрува с цената. Продажбата официално става факт при размяна на подписаните договори между двете страни.
Ако продавачът се окаже некоректен и откаже сделката в този момент може да се окажете в неизгодна ситуция ако вече сте направили някакви разходи по survey или по самият mortgage. Тези средства няма как да си възстановите ако не приключите продажбата. Това е риск, който съпътства всяка покупко-продажба на имот във Великобритания (единствено в Шотландия законите са малко по-различни).
Самият survey на имота започва след приемане на окончателната оферта на купувача. При него т.нар. surveyor проверява състоянието и стойността на жилището. Изследването се прави с цел компанията, отпуснала заема да се убеди, че можа да си възвърне заетите пари с продажа на имота. Най-елементарната проверка е т.нар. surveyor’s valuation, извършването на която се изисква от заемодателя преди фактическото отпускане на mortgage.
В реалния живот препоръчително е купувачът също да извърши допълнително независимо изследване върху имота. Като купувачи трябва да сте убедени, че няма потенциални сериозни проблеми с жилището, които биха се отразили на пазарната му стойност.
Ролята на сървейора на този етап на сделката е много важна и отговорна. Институциите, които регулират тази индустрия са Royal Institution of Chartered Surveyors (RISC) и Incorporated Society of Valuers and Auctioneers (ISVA). За да сте сигурни в качеството на услугите на наетия surveyor трябва да се убедите, че той е член на една от двете организации.
Три са основните видове изледвания, които правят сървеьорите:
- the mortgage (surveyor’s) valuation – минималната задължителна проверка на стойността и състоянието на имота. Проверката на такова ниво е наложитела и гарантира на кредитора, че ще можа да възстанови парите си ако купувачът не може да плаща вноските си по mortgage.
- the homebuyer survey and valuation (HSV) – най-широкоразпространеното изследване в днешните пазарни условия. Базира се на основните изисквания на които трябва да отговаря всяко жилище и набляга на сериозни проблеми и дефекти за отсраняването на които има нужда от квалифициран строител или експерт. При тази проверка сървейорът дава професионална оценка за специфични особености на имота, които биха имали значение при бъдещо преоценяване. Основният недостатък тук е, че при HSV се отделя внимание само на основни видими компоненти на жилището. Работата на сървейора е да направи препоръки, но той не провежда цялостно задълбочено изследване върху терена и квартала, в който се намира имота. Цената за HSV е сравнително ниска като проверките по дву- или тристайна къща обикновено излизат £250-350.
- structural or building survey (SBS) – подходящ е за всички типове къщи, специално се препоръчва за имоти в недобро или неясно състояние. SBS е много по-обширен от HSV и включва подробна техническа информация във връзка с архитектурата на сградата и всички потенциални дефекти. SBS обикновено се съобразява с индивидуалните изисквания на купувача. Отделя се внимание дори и на дребни неща като пукнатини, влажни петна, неравни повърхности и др. При SBS задължение на сървейора е да изследва всички тези недостатъци. По-голямата прецизност на този вид изследване обуславя и по-високата цена за провждане на SBS. Такава цялостна проверка ще ви струва най-малко £600.
Всички регистрирани с RISC или ISVA сървейори може да откриете по инициалите FRICS, ARICS или Tech RICS, изписани след имената им. Членовете на тези организации са обезпечени със Professional Idemnity Insurance и оперират по определен код на толерантност. Предвидена е официална процедура за оплаквания за случаите, в които клиенти не са доволни от работата на RISC или ISVA сървейора.
Всеки купувач трябва да бъде готов да проведе 2 или дори 3 различни изследвания, за да се убеди в качеството и надежността на имота. Преди пристъпването към действителната покупка купувачът трябва да е сигурен, че разполага с нужните средства за покриване на survey-проверките (около £1000).
Ако проведените изследвания докажат, че имота е обект на сериозни проблеми препоръчително е да се откажете от сделката или да се борите за голям отбив от обявената цена.
Телефонът на който можа да се свържете с RISC, за да получите лист с всички лицензирани сървейори във вашия квартал е следния: 0207 222 7000.

 Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com