Интервю с Красимира Колева, управител на агенция за недвижими имоти "ВАРНА ПАРАДАЙС"
- Варна е голям град и динамиката е нещо нормално във всяка сфера, включително и при пазара на недвижими имоти. Според мен търсенето обосновава предлагането, което означава че щом толкова много фирми съществуват на пазара, значи имат клиенти и съответна дейност. През последните години имаше бум на закупуване на имоти от чужденци и много от брокерите, които са работили в по-престижни фирми, след като са посъбрали някакъв капитал от комисионни, решават да започнат самостоятелен бизнес. Познавам доста хора, които направиха собствени агенции, опитаха, минаха през въртележката и след година на пазара затвориха фирмите си. Други успяха да се наложат, намериха партньори в чужбина и работят в затворен кръг. Мисля, че накрая ще останат увърдените на пазара фирми с добра репутация и тези, които предлагат по-специфична дейност. Поради станалите в последните години измами, хората като че ли се наплашиха и нямат голямо доверие във фирмите. Повечето от тях първо се консултират с познати които вече са имали нужда от подобни услуги и са ползвали определена фирма. Тука вече не става въпрос за размера и известността на фирмата, а за професионализма който предлага тя.
-Много измами имаше с недвижими имоти, продължават ли спекулации или хората вече са по-грамотни и предпазливи. Има ли закони, които да пазят интересите на клиента?
- Закони има, но спекулантите бързо намират пробойни, които да използват умело, за да извършат измама. Наскоро мой познат реши да купува имот. Набави си нужните документи, проведе консултации с адвокат дали имотът е легитимен, и след като се установи, че върху него няма тежести в съда, купи вилно място за 25 000 евро. Впоследствие отивайки в община Варна, за да оформи документите за строителство, установи, че този имот е бил отчужден преди 15 години, но това не е било отразено в нито една инстанция и собственичката продава парцела със старите документи. Благодарение на добър адвокат и бързата намеса на Общината сделката беше разтурена и парите върнати. Но малцина имат неговия късмет. Затова хората трябва да са максимално предпазливи.
-Вашата агенция е една от първите, които се занимават с по-интересна материя – промяна статут на земи? Как решихте да започнете този бизнес?
-В началото основах агенция, която се занимаваше само с посредническа дейност при покупко-продажба на недвижими имоти. В процеса на работа и появата на първите ми клиенти осъзнах, че голяма част от тях след закупуване на даден имот се нуждаят от така наречените административни услуги в това число и промяна статут на земи. Наличието и интересът към земеделски земи определи характера и насоката на нашата работа. От една страна ми помогна фактът че дълги години съм работила в отдел „Архитектура” и познавах отчасти спецификата на тази сфера, а от друга страна интересът, стимулът ни да се развиваме и налагаме на пазара и не на последно място любовта ми към работата. Статутът на една земя може да бъде променен: за жилищно строителство, промишлени нужди, за офис-сгради, складове, предприятия и т.н, за да се реализира идеята на инвеститора. Тази процедура трябва винаги да е съобразена с възможностите на региона и съгласувана с Общия градоустройствен план. Фирмата ни също така се занимава с освобождаване на имоти от строителна забрана, подготовка на документация за разрешителни за строеж, изграждане на пречиствателни съоръжения за отпадъчни води и много др.
-Все още ли за българина е водещо правилото първо да строи, а после да узаконява?
- Не, това вече крие огромен риск. От януари 2004 г. думата “узаконявам” вече не съществува в българското законодателство. Винаги съм съветвала хората да не рискуват да започнат какъвто и да било строеж, ако не разполагат с всички необходими строителни книжа. Свидетел бях как по разпореждане на РДНСК бяха съборени две големи масивни сгради в Златни пясъци, тъй като бяха незаконно построени.
-След като вече действат правила и закони, защо българинът не може сам да се пребори с бюрокрацията и са му нужни посредници за вършене на административни услуги?
- Динамиката в промяна на актове, разпоредби и нормативи е точно толкова голяма, колкото динамиката в пазара на имоти. Клаузи и алинеи непрестанно се менят. Ако човек не е в течение на промените, попада в един водовъртеж от изисквания, точки и запетаи, които не са му по силите. Който не е достатъчно запознат с материята се оплита в мрежата на законите и губи немалко време, което за всеки инвеститор е ценно. А за чуждите инвеститори е почти непосилно да се преборят с тези процедури, имайки предвид езиковата бариера, непостоянното им пребиваване в страната, както и много други фактори. Това ги кара да се обърнат към квалифициран екип.
-Каква е професионалната ви оценка за земеделския пазар и има ли той своя специфика?
- В момента има голямо предлагане на земеделска земя, но цените, на които се предлага са нереални. Не малко пъти съм опитвала да обясня на клиенти, че за да искат определена цена земята трябва да е в близост до населено място, да има изградени комуникации, асфалтиран път... Не е достатъчно да бъде променен статута на даден парцел. Моята задача е преди човека да направи сделка и закупи земя, която е харесал, да проуча в различните инстанции къде се намират най-близките комуникации, връзка с ел. захранване и вода, какво е заложено в ОГП за тази зона. По план има зони, в които е допустимо само промишлено строителство или само жилищно строителство. За да прецени клиента струва ли си да инвестира в даден имот и какви са перспективите, дали ще може да реализира плановете си. Определено има и колеги от агенции за недвижими имоти, които не са много доволни от моите консултации, тъй като съм отказвала клиенти от даден имот, но всеки е в правото да защитава интересите на клиентите си, а чрез тях и своите интереси и име.
-Имат ли хората доверие на агенциите?
-Не мога да кажа категорично “да” или ”не”, нещата са 50 на 50. Има хора, които сляпо вярват на агенции и други, които разчитат на себе си и избягват посредничество. За мен е редно да се потърси помощта на професионалистите и да се иска компетентно мнение. Българинът е скептичен и винаги се съмнява че ще бъде излъган.
-Може ли да се направи реално сравнение между двата пазара, на градските парцели и на земеделски земи, кой е преобладаващ в момента?
-Градските парцели толкова много са се изчерпали, че в момента почти не останаха апетитни парчета за продажба. Архитекти-проектанти твърдят, че във Варна са останали само проблемни парцели. Какво имам предвид, това че тези терени често са пресечени от комуникации или от квадратурата на парцела се отнема заради сервитут на някакъв път. В момента пазарът на градски имоти е много стеснен и все повече хората обръщат поглед към земеделски земи в близост до града, на които да променят статут и да строят дом или офис-сгради. Надявам се бързо да се изработи ОГП, който в момента спъва хора, които имат земи и не знаят какво да предприемат. В момента в община Варна на 90% се отказва промяна на статут на земя, преди да бъде приет новият план. Не може до жилищни сгради да се изгражда фабрика за сапун или нещо подобно.
-Очаква ли се рязка промяна в цените на имотите след влизането ни в ЕС? Поумня ли българинът, притежаващ имот?
-Според мен цените в България са достигнали такъв максимум, че след приемането ни в Евросъюза едва ли може да се очаква рязък скок. На някои имоти е възможно да бъде завишена цената, говоря за търговски площи или офиси, но останалите имоти е възможно да поевтинеят. В момента пазарът на жилища е пренаситен, а покупателната способност на българина намалява. Приятел, който има агенция за недвижими имоти във Франкфурт, купува за 55 000 евро апартамент там, прави му ремонт и го пуска срещу 500 евро наем на месец. Там стандартът е висок, но инвестицията се изплаща за десет години, примерно. Този човек работи само чрез кредити, които погасява отдавайки жилищата под наем, като му остава някаква печалба. Проблемът е, че у нас няма насърчаване на подобен род дейност. На фона на нашия стандарт и приходи, цените на имотите са нереално високи. Средностатистическият българин не може да си позволи да тегли жилищен кредит.
-Има ли сезонен пик в продажбата на недвижими имоти или е пресилено да се говори за подобно явление? Има ли закономерност и логика в това, което се случва?
-За мен няма пикове и спадове. Закономерност може би има, защото на България й предстои през 2007 г. да бъде приета като равноправен член на ЕС. Това ще коства на българина здраво затягане на колана поне в първите три години. В нашия бранш летният сезон не е пиков, може би по-скоро есенния и пролетния, защото чужденците, които са основни клиенти, през лятото почиват. Те знаят достатъчно за България. Бях приятно изненадана, че български предприемач в Англия е направил свой телевизионен канал, по който рекламира страната ни.
-“Английският бум”, как може да се окачестви, като явление или процес? Защо точно англичаните са на първо място сред чужденците, притежаващи имоти в България?
-Стандартът в Англия е най-вискоият в Европа. Цените на нашите имоти са смешно ниски за тях и тук те могат да си позволят да закупят мечтания от тях имот, съчетан с прекрасен климат, разкошна природа и все още, въпреки не лекият живот, лъчезарни и приветливи хора. Също така не е тайн, че не малък процент от англичаните си избират и втора държава за живот като Испания, Италия или България, заради значително по-ниските данъци. Законодателството в България позволява чужденци да купуват имоти, като сме оставили една порядъчна вратичка в закона да се правят фирми и на името на фирмата да се купи имот. Защото физическо лице не може да закупи имот, но юридическо може.
-Очаква ли се втора вълна от западни инвеститори, от Германия например, може ли да обвържем чуждите инвеститори с т.нар. евроскептицизъм?
-Немските инвеститори са скептично настроени не само към България, а към всички държави, които все още не са в Евросъюза или наскоро са били приети. Искат да са сигурни, че дадена държава е член на съюза, за да имат гаранции. Те вярват в това, че след приемането ни тук ще действат закони и ще работят евро правила. За тях е гаранция, защото манталитетът им е друг, но за нас не е гаранция. Тук законите се побългаряват, има вратички все още, но това скоро ще се промени. Нужен е нов морал и отговорност.
-Индексът РЕМИ, доколко е актуално Националният съюз на недвижими имоти да копира европейските модели?
-Когато за първи път чух за индекса РЕМИ се наложи да почета доста, за да разбера какво е това. За хората, които не са чували ще поясним, че това е вид графика в движението на цените, проучване дали предлагането съответства на търсенето. Индексът РЕМИ се измерва от септември 2002 г. Стартът е с база 100. Основната му цел е да информира за развитието на пазара на недвижимата собственост. Това е приложимо за Европа, но е неадекватно за България. Нашият пазар е хаотичен и непредвидим, няма логика в процесите. Защо например една дестинация като Шкорпиловци остана неразработена? Там е най-широката плажна ивица, няма заустване на канални води, крайбрежието е максимално чисто, така че от тази дестинация може да се получи нещо фантастично. Като се вдигна шум около това, хората в този район обявиха едни безбожно високи цени за преди 5 години. 50 евро на квадрат е абсурд. Не си дадоха реална сметка какво означава да изградиш инфраструктура на даден район. Тогава хората, които харесаха България и въпросната дестинация, се стреснаха от тези цени. Сега работя с големи холдинги, предлагала съм им земи в този район, но те нямат желание да инвестират там. Това е една компрометирана територия вследствие на изкуствено надутите цени. Проблемът на българина е, че иска с трици маймуни да лови. Особено възрастните хора имат нереални представи за нещата. Има и много некоректни собственици, които масово отказват да подписват договор с фирмите за недвижими имоти, обявяват имота във всичките 300 фирми и когато му намерим клиент, той вдига цената и изнудва фирмите.
-Как може да се коментира дейността на домашните брокери и притеснение ли е нелоялната конкуренция?
-Нямам нищо против, всеки търси начин на изява и начин на оцеляване. Има хора, които нямат възможност да поддържат офис, но пък имат усет, връзки и позиции, справят се. Интернет е вече голяма врата към света, намират си клиенти, привличат ги и успяват да си направят сделките. Няма закон в България, който да улови в примката си нелоялната конкуренция. Както във всеки бранш и тук с пълна сила действа сивият сектор. На мен това може да не ми харесва, но ако погледнем по-отвисоко, това е начин на оцеляване. Не ми харесва, че аз плащам данъци и патенти, че плащам и наем, за да стоя реално на пазара, носейки на гърба си позитивите и негативите от това, а друг да се скатава. Това е въпрос на избор. Пазарът го налага.
-Ще продължава ли да е активно северното Черноморие и ако “да” дали причините за това е свръхстроителството на Юг?
-Като човек, който активно се занимава със смяна на статут на земите по Северното Черноморие, имам предвид предимно Шабла и Каварна, бих казала, че действително то става все по-атрактивно. Освен това тези проекти, които са под егидата на държавата, изграждането на големите голф игрища на Балканите, допълнително придават атрактивност на този район и като цяло застрояването в южната част на България ще накара инвеститорите и богатите клиенти да идват да почиват някъде където да се чувстват като в един богато застроен квартал, ще искат повече природа, повече въздух, повече свобода. Затова Северното Черноморие ще става по-предпочитано.
Всички права запазени "ИМОТ ДНЕС" 2006