Необходими стъпки, за да построите собствен дом

Ако на улицата попитате няколко човека за желанията им, повечето със сигурност ще споделят възможността да имат собствен дом. Ще се опитаме да ви обясним какви документи са необходим и какви подводни камъни да очаквате.

Приемаме идеалния вариант, при който имате парцел в регулация. Очакват ви следните процедури:
•    С документ за собственост подавате молба към Общинската Дирекция на регионалното развитие
•    Въз основа на вашата молба се издава Виза, която разрешава проектирането.
•    Изработва се работен проект от лицензирано проектантско бюро.
•    Издава се доклад за съответствие от лицензирана фирма, изпълняваща надзор
•    На базата на този доклад главният архитект издава разрешение за строителство
•    Агенцията по кадастъра или лицензирана фирма издава протокол за линия и ниво

Ако трябва да променяте статута на земята от ПУП-ПРЗ в УПИ се изисква:

•    Заявление от собственика и скица на парцела .
•    План за промяна, изготвен от проектант.

След обработването на тези документи става промяната на регулационния план на населеното място. Обявяването на промяната става в 14 дневен срок.

До тук изяснихме основните стъпки, необходими от документална гледна точка. Нашите анализатори, изследващи пазара за недвижими имоти във Варна и региона предупреждават да се внимава с документацията, особено при парцелите и земеделските земи. Непрекъснато ни заливат сигнали и писма за провалени сделки и опити на продавачите да прикрият нарушения и пропуски като:
•    наличие и на други наследници
•    неизяснени граници
•    липса на нотариален акт
•    невъзможност за прокарване на ток или вода и т.н.

При избора на парцел, върху който ще строите, имате две възможности: Да се заемете сами да откриете това, което търсите или да получите помощ от посредник – брокер на недвижими имоти. Изборът е ваш и в голяма степен ще предопредели крайния резултат.

Ето няколко съвета, дадени от нашите партньори – агенциите за недвижими имоти:

•    Брокерът ще ви помогне да уредите всички формалности  и ви спестява време, нерви и средства. Продавачът може от личен интерес да ви е спестил някои недостатъци на имота, които опитен брокер веднага ще забележи
•    Оглеждайте добре подробностите – в повечето случаи в тях са скрити големите изненади
•    Има значение инфраструктурата - на и до имота. Може да увеличи или намали стойността на имота. Съветваме ви преди да започнете строежа да потърсите и получите инфраструктурно разрешение. Узаконяването на вече построеното е по-трудно. Ако е извършено предварително дава по-голяма свобода.
•    Когато ви предложат имот без инфраструктура и ви определят цена, която не ви задоволява, не е необходимо да плащате или да се отказвате. Опитайте се да  „нормализирате” нещата. Потърсете друг имот, който вече има ток, канал, включен е във водопровод и е минал проектантски процедури.
•    Вземате цената му като примерна или по-точно като отправна точка. После изчислявате с помощта на специалист необходимите инвестиции на избрания от вас имот. Получената сума умножавате по 2 и приспадате от нея 20%. Така получавате реалната стойност на имота.
•    При подялбата на един имот задължително трябва да се трасира, т.е  да се определят границите му. Ако това не е сторено, ще настъпят проблеми за купувача - ето начин да намалите цената. Това важи особено за селата, където хората преди около 50-100 години са правили устни договорки като например: Дворовете са се ползвали основно за вършитба след жътва. Ако някой е искал да ушири още 1 м. двора, се е разбирал със съседа. С годините този метър вече е ограден, забравена е устната договорка и в един момент при продажба на имота се оказва, че 100 кв. м. въобще не фигурират в документите.
•    Дворно-трасировъчен кърнет ви е абсолютно необходим. Той се издава от лицензирана фирма  и ще ви струва от 150 до 250 лв. Но ако имотът ви е в регулация може да започнете строеж.
•    От голямо значение са и вашите бъдещи съседи. За да урегулирате избраният от вас имот - за да го инфраструктурирате, трябва да се съобразите с мнението им. В тези случаи българското законодателство предвижда отношения на сервитут. Той се налага само върху съседни или близки имоти. Собственикът на един парцел има право да прокара през съседния имот (парцел) пътека за досъп, напоителни съоръжения, електрическо захранване и др. Това е вашият положителен сервитут и е добре да го разясните на съседите си. Има обаче и отрицателен сервитут, приложен спрямо вас или вие да го изисквате. Например може да се изисква от съседа да не засажда близо до градината засенчващи дървета, или да не строи сграда, която да нарушава нормалния изглед. Така, че уважаеми читатели, ползвайте правото си на сервитут ако ви е изгодно. Понякога е по-добре съседите ви да не са толкова добре информирани.
•    Не е толкова страшно да живеете  или строите върху общинска или държавна земя. При получаване на разрешение за строителство точно е посочено къде и колко трябва да застроите. Ако сте представили проект за жилище значи всичко е наред, защото върху земя с такъв статут трудно (почти невъзможно ) ще получите разрешение за стопански или търговски сгради. Този вид собственост се нарича суперфиция, т.е използване на чужда земя за строеж. Звучи малко страшно, но не е така. Въпреки, че е добавъчно право, правото на суперфиция е също абсолютно вещно право. Правото на суперфиция може да се продаде, завещае (дори ако сградата бъде съборена).
Това означава, че вие и вашите поколения може да си живеете във фамилното жилище въпреки, че то е върху чужда земя – то е ваше.
Нито Общината (респективно-Държавата) могат да ви изгонят от него. И суперфицията, и сервитутът са съгласуваност на правата, на общите и конкретните правни задължения.
•    Не без значение за цената е и кой купува имота. Дали парцелът се продава на частно лице или на строителен предприемач? Дали вие сте купувач  „първа ръка” или сте  по- назад по веригата. Естествено ако купувате вашият бъдещ имот директно от продавача или дори чрез посредник, ще ви излезе по-евтино. Строителят се опитва да реализира печалба в рамките на 10% - 100%, а това рефлектира върху вас като купувач.

Напоследък все по- голямо търсене има към новото строителство, макар че е по-скъпо и не толкова качествено - все пак е по-модерно. Прогнозите на специалисти за цените на пазара на недвижими имоти за близката една година е, че цените ще растат в границите 5% до 15% поради продължаващото търсене.
Преди деветдесета година хората се организираха в кооперации и като съкооператори сключваха договор с държавна строителна фирма, която построяваше техните жилища.

Личното строителство на „фамилни блокчета” е един алтернативен вариант. Предимствата са, че вие сами, предварително ще изберете своите съседи, че няма да са ви необходими големи суми, които да внесете наведнъж и да затъвате в дългове, че всяка съседска услуга ще е от полза за всички, а и не става толкова бавно колкото си мислите. Но и нервите около реализацията няма никой да ви плати.
Оказва се, че да търсиш имот, да избираш или строиш жилище не е лесна работа.Опитахме се да разгледаме проблема от няколко ълъла и се надявам да ви бъдем полезни в това ходене по мъките. Успех!

Ивелина Бошнакова – отдел анализи на пазара на списание „ИМОТ ДНЕС”