Какво да очакваме на пазара на недвижими имоти във Варна през 2009 година?

Прогноза за пазара на недвижими имоти от екипът на агенция ИМОТИ ВАРНА

Искаме веднага да направим следната уговорка - смятаме, че никой не може да предвиди бъдещето и употребяваме думата „прогноза” повече като предположение, а не като предсказание, а също и от гледна точка на индексацията на статията в Google. По-надолу ще нахвърляме някои наши мисли и наблюдения по темата, които се надяваме да са ви от полза.

Да видим най-напред какво стана на пазара за недвижими имоти до момента-краят на януари месец 2009 г.

След като бавно и постепенно започна да се формира някакъв пазар на недвижимости през деведесетте години на миналия век , този пазар започна да набира скорост от 2002 г., за да достигне своя връх през 2007 и началото на 2008г. В резултат на привнесената отвън финансова криза, за сега изразяваща се главно в спиране на външното финансиране на банковата ни система от чуждестранните банки-майки и формиране на лоши очаквания чрез непрекъснатото говорене на тема криза и даване на лоши прогнози (до степен на превръщане в мода), от средата на 2008г. пазарът на недвижими имоти постепенно започна да забявя темпо и в момента ( края на януари месец) е на практика почти нулев.

Интересен е следният въпрос: Щеше ли да се стигне до подобно забавяне, ако не беше внесена тя от вън?

Сигурно през ок. 2010г. щяхме да преживеем нещо подобно, с оглед на това , че постепенно започна да се наблюдава насищане на някои сектори на пазара, на изкривявания и дисбаланси в някои сегменти и с оглед цикличността на всяка една икономическа дейност, но безспорно в далеч по-лека и по-плавна форма.

Какво можем да очакваме в по-близко и по-далечно бъдеще?

Във външен план:

Първо: Може да се очаква външната конюнктура - във вид на възвръщане на доверието в банковата система, постепенно да се подобри и да раздвижи и възстанови финансовия сектор.

Второ: Правителствата на западните държави вземат и по всяка вероятност ще продължат да вземат недобри икономически стъпки под натиска и очакванията на широката публика. Наблюдаваме все по-голяма държавна намеса в икономиката, все по-голямо упование на частните стопанските субекти в държавата, формиране на колосални бюджетни дефицити с цел програми за “борба с кризата”. Създаване на нови работни места” и други “социални” цели.

Това никога и никъде не е водило до добри резултати, няма да доведе и сега. Ако този курс в западните икономики продължи, безспорно може да се очаква тяхното постепенно забавяне. Това може да доведе както до намаляване на чуждите купувачи на имоти, така и до тяхното увеличаване - с оглед избягване на тежкото икономическо положение в собствените им страни, имайки предвид по-ниските цени на живот в България.

Трето: Ако в световния паричен ред не настъпи някаква промяна, това също би могло да бъде източник на нови сътресения - с предполагаеми последствия посочени в т.2.

Какво можем да очакваме във вътрешен план в България:

Първо: Така или иначе, в последните няколко години бизнес средата у нас се подобри (естествено можеше да се направо още много) и главното тук са въведения плосък данък-корпоративен и ДОД, приемливото трудово законодателство, промяната на някои регистрационни режими и т.н. и това определено ще е от полза за по- лекото преживяване на кризата и за задържането и евентуалното увеличаване на чуждите инвестиции.

Второ: От ЕС ни показаха недвусмислено, че няма да правят компромиси повече относно страната ни и много се надяваме корупционните практики силно да намалеят и финансирането по различните фондове и програми, най-после да достигне и стимулира икономиката ни.

Трето: Правителството ще бъде подложено на натиск, за да приеме някои лоши икономически мерки, водещи до по-голяма намеса на държавата в икономиката и подпомагане на различни сектори. Също така, върху държавата се оказва натиск за подпомагане отварянето на нови работни места, за инвестиции и т.н. В зависимост от размера на тези “антикризисни мерки “(които в крайна сметка са смехотворни и никога и никъде не са били ефективни) отражението им върху икономиката ще бъде с по-малък или по-голям негативен ефект- дано да е някъде по средата.

Четвърто: Както и по-преди сме изтъквали, нашата икономика е толкова изостанала, има толкова много неща да се правят, че е достатъчно малко желание и добра воля, за да се намалят бързо негативите на кризата.

Какво можем да очакваме пряко в сектора на недвижимите имоти:

В строителството: Преди няколко дни прочетохме в медиите следното предсказание: В София ще останат само 3-4 големи строителни фирми, другите ще фалират.

Според нас това едва ли би могло да се случи. Секторът беше в бурен растеж 6-7 години, повечето строителни фирми имат капитали, доста от тях си изградиха добро име, което сега ще им помогне много. Освен това, широко застъпеното у нас включване в строителство на “зелено” е една доста добра практика от гледна точка финансирането на проекти - от една страна, предприемачът всъщност строи с парите на клиентите си, от втора - голяма част от жилищата се реализират на много ранен етап и рискът е минимален и трето - при евентуален провал на проекта, сигналът за това идва на един доста ранен етап, а не когато всичко е построено окончателно.

В момента , благодарение на нагнетените негативни очаквания, има стопирани множество строителни проекти, които ще бъдат започнати съобразно развитието на нещата в нашата икономика. Може в един по-нататъшен момент да се достигне отново до положение на дефицит на определени жилища на пазара. Предприемачи, взели големи кредити и които кризата сварва на ранен етап на строителството, е твърде вероятно да изпитат големи трудности или да фалират.

Агенциите за недвижими имоти: Тук според нас нещата ще са доста по-драматични.

От една страна бумът в продажбите на недвижимости, а от друга слабостта на нашата икономика, развиха изключително много посредническата дейност. Посредниците на свой ред също подпомогнаха ръста на продажбите, като навлязоха на чуждите пазари-английски, руски,немски, скандинавски, испански и т.н. и подпомогнаха развитието на българския. В момента пазарът на недвижими имоти е замрял. Според нас е безспорно, че броят на агенциите през тази година силно ще се редуцира, особено тези, насочени към английски клиенти. В никакъв случай не смятаме, че непременно най-големите или най-добрите фирми ще минат през кризата най-лесно. За тези читатели, за които новината за затваряне на кантори е изключително приятна, искаме да кажем следното: в момента на появяване на по-благоприятна конюнктура, този бранш е в състояние да избухне отново - всички предпоставки за това ще са на лице и голямата конкуренция отново ще бъде възстановена.

Продавачи: Доста са, общо взето реагират учудващо спокойно на кризата, не бързат да свалят цени, с изключение на тези, притиснати до стената от ипотека (които за сега не са много) или спешна нужда от пари. На първо време не очакваме да се разбързат и да продават на всяка цена.

Купувачи: Изчакват, кой купува, когато се очаква цените да паднат ? Някои положително ще направят добри сделки, но ще стане интересно, когато пазарът тръгне на горе - твърде е вероятно тогава да се получи дефицит в някои сегменти.

Банките: Те са много важен индиректен участник ( някои банки и директен ) в сектора на недвижимите имоти. От тяхното поведение и от техните възможности ще зависи много през тази година. От прекален либерализъм, сега те залюляха махалото по посока на силен консерватизъм. Нашето мнение е , че кредитирането на жилища само след акт 15, може би не е много добър техен ход. Лихвите по кредитите са високи, но поне в България те са пазарни. Има индикации, че от средата на годината кредитирането постепенно ще се възстанови и заработи, но обеми като през 2007-2008г. едва ли ще можем да видим.

Обобщено може да се каже,че годината ще бъде трудна и повратна за сектора на недвижимите имоти, по всяка вероятност при посредничеството с недвижимости ще има големи размествания (сливания, фалити) и големи промени.

Относно цените: Едва ли ще има толкова значителен спад, по-напред отражението на кризата ще бъде върху броя на сделките, които според нас значително ще намалеят. Очакваме най-голям ценови спад при апартаментите, особено панелните, а също и при някои видове бизнес имоти (в дейности, къдетото ще се появят големи трудности в работата). Възможно е в момента, в който цените достигнат своето дъно (което може и да не е през тази година), те бързо да започнат да възстановяват своите предишни нива (нива, на които са сключвани сделки, а не на които са предлагани имотите). Като цяло, не очакваме най-лошия сценарий да се сбъдне. По всяка вероятност някои купувачи ще направят много добри сделки, а сигурно ще бъдат започнати и проекти, които в близко бъдеще ще донесат големи финансови ползи на предприемачите, които ги движат. От друга страна, кризата неминуемо ще има и своето отрезвително и оздравително отражение върху сектора, като го направи по-гъвкав, по-ефективен, по-производителен, а за известно време може би и по-внимателен.

В заключение пак искаме да напомним, че с тази статия не се опитваме да правим някакво предсказание за бъдещето, защото смятаме това за невъзможно, а по-напред споделяме някои наши мисли и виждания по въпросите на недвижимите имоти.