Иван Велков: Цените на имотите няма да се променят ще се променя съдържанието

Интервю с Иван Велков-заместник председател на "Национално сдружение недвижими имоти"



Какви бяха тенденциите на пазара на недвижимите имоти през първото тримесечие на годината?

Пазарът на недвижимите имоти в различните си сегменти и в различните си географски локации минава през различни фази и цикли, които, колкото и да е странно, не са задължително свързани с настоящата икономическа или финансова атмосфера. В някои от сегментите на пазара може да има и по-ясно изразени тенденции, в други тепърва плавно предстоят да се формират. В жилищният пазар, като най-големият сегмент в различните си градове и сектори, текат различни процеси. Това, което може да се обобщи е, че вече нормалният ход на удовлетворяването на нуждите от нови жилища или по-добри жилища не може да бъде спрян, независимо от затрудненията в икономически или финансов аспект.

Оживление, особено сравнено със същия период на миналата година, се вижда в увеличения обем от сделките. За другите сегменти, като офисния пазар, пазара на търговските или логистичните пазари, процесите са малко по-черно–бели. Там решенията се взимат на малко по-принципна основа и поради намалелия брой участници в този пазар, процесите не са чак толкова оптимистични.

Наблюдава ли се наистина вече раздвижване на пазара?

Промени се до голяма степен самият продукт. Крайният купувач вече се насочва само към закупуване или наемане на жилище, отговарящо на високите съвременни изисквания за рационалност, енергийна ефективност и степен на завършеност и модерност. Процесите, които можеха да се наблюдават допреди 1-2 години, че голяма част от хората биха купили жилище в строеж или "на зелено", с цел по-изгодните цени, вече отсъстват от пазара и промяната в този продукт номинално означава, че стойността на сделките, които се сключват в момента, не са средно статистически по-различни отпреди година, въпреки че в момента се купуват друг тип имоти.

Какво се търси най-много в момента–като цена и квадратура?

Търсят се неща, които не се търсят само сега и в момента, заради ситуацията, а винаги са се търсили и ще се търсят. Най-много, като брой и активни купувачи са хората, които търсят нормални апартаменти за живеене. В големите градове хората търсят предимно двустайни, някои път и тристайни апартаменти в сравнително добри транспортно и инфраструктурно квартали, ако може сградата да е максимално качествена–било то нова или добре поддържана. За различните градове има лека разлика в квадратурите, но да кажем едно нормално жилище между 65-70 квадрата. Това е най-масовият и най-оживеният сегмент от този пазар.

По наши наблюдения цените могат да бъдат обозначени по различен начин. Смятаме, че човек, особено ако ползва и финансиране, би следвало да оценява колко би му струвало да започне да живее на ново място и да сумира всичките видове разходи, за да го придобие. Стойността на квадратен метър, която човек плаща номинално на строителната компания или на частен продавач, не винаги отговаря на 100% на цялата сума за придобиване на имота. Тук трябва да се включат и допълнителни ремонти, обзавеждане, разходите по оформянето на сделката. Така че цените на тези имоти не са много по-различни отколкото преди година. Номиналната стойност на квадратен метър, която според нас не е единствения критерий, по който трябва да се изчислява дали цените се качват или спадат, има промяна, но тя не е ясен индикатор дали цените падат или се вдигат. Според нас вече има нов тип клиенти, нови топ предложения. Сделките, които се сключват са адекватни на сегашното състояние на един по-разумен, по-консервативен подход от всички участници.

Вярно ли е, че огледите на жилища доста са се увеличили и дава ли това отражение върху закупуването на жилище?

Броят на огледите е някакъв индикатор просто за хора, ползващи посреднически компании. При положение, че сравненията с миналата година, когато практически отсъстваше какъвто и да е сериозен интерес и възможност да се сключват реални сделки нямаше, което и да е сравнение ще е изцяло в полза на сегашното положение. Хората са далеч по-наясно, че ако имат наистина нуждата и необходимостта да направят една или друга крачка към купуването на имот, те го правят по-смело, отколкото преди време. Да, положението не е розово, но изцяло да спре човек да търси по-добри условия за себе си и семейството си няма как да се случи.

Кои са по-активните купувачи–родните или чужденците?

Чужденците въобще не са били активни. Това, че имаше огромно количество сделки с тях е било до голяма степен и благодарение на стереотипа, който се създаваше с дружни усилия, че в България имотите са на изключително изгодни цени, те ще продължават да растат буквално с двуцифрени проценти всяка година и затова е много изгодна инвестиция. Тези купувачи естествено в момента не са фактор. Дори и да има някакви сделки, те са епизодични и по-скоро следствие на процеса, които е текъл до 2008 г. Във всяка една страна, във всеки един пазар огромният процент от хората, които движат пазара, са хората, които живеят в тази страна. Спекулантите, хората, които искат да спечелят от разлики, никога не са били голям или сериозен процент от реалния пазар.

Какво ще се случи с големите и скъпи имоти след въвеждането на данък „лукс”?

Нищо няма да се случи, те ще си останат по-скъпи и по-качествени. Може би това, което ще се случи е, че хората, които биха искали да ги продадат и тези, които биха искали да ги купят ще трябва да изпълняват малко по-стриктно и досега съществуващите нормативни, законодателни и данъчни правила. Този данък „лукс”, за да стане факт би трябвало да мине през няколко нормативни процедури и дори и като временна мярка не смятам че би променил рязко каквото и да е на пазара. Като номинално изражение стойността на данъка за един имот би трябвало да съответства и да е пропорционална за различните групи категории имоти. На голяма част от международните пазари има разлика между имотите с едни характеристики, не само като размер и местоположение.

Накъде ще поемат цените на имотите през второто тримесечие на годината?

Според мен процесът върви към стабилизиране на номиналните суми. Хора, които биха искали да закупят имот, имат вече ясна представа какво искат да получат. Формират се едни нива, на които хората си казват, че биха могли да отделят 50 или 70 хил. евро за еди-какъв си двустаен апартамент. Или биха могли да отделят малко повече за по-голям или по-луксозен. В момента цялото състезание е кой от продавачите или инвеститорите ще успее в тези формиращи се ценови нива да предложи най-добрия възможен продукт. Така че цените няма да са променящи се, ще се променя съдържанието на имота.