Индикатори на пазара на недвижимите имоти

      В опитите си да разпознават балони преди те да избухнат икономистите са разработили няколко финансови съотношения и икономически индикатори, които могат да се използват, за да се прецени дали недвижимите имоти в дадена област са справедливо оценени. Чрез сравняване на текущите цени с предишни  нива, които са се оказали неустойчиви в миналото, може да се направи обосновано предположение дали даден пазар е балон.

      Индикаторите описват два  аспекта на имотния балон: компонент "цена" и компонент "дълг". Компонетът "цена" измерва колко скъпи са жилищата в сравнение с това, което повечето хора могат да си позволят, а компонентът "дълг" измерва задлъжнялостта на едно семейство при покупката на имот с цел обитаване или печалба.

      Съотношението цена на жилище към годишен семеен доход е основна мярка, която определя дали цената на даден имот е поносима за купувачите в определен регион, и изразява съотношението между средната цена на жилище и средния семеен разполагаем доход, изразено в проценти или в брой годишни доходи. То варира исторически около 3 или по-малко за САЩ и между 3 и 4 за Европа (поради по-голямата гъстота на населението и други фактори), през последните години се е повишило значително над тези нива, като на много места е достигнало6-8, а в отделни райони и над 10, което е сигурна индикация за образуването на балон.

     Съотношението начален депозит за жилище към доход представлява минималното самоучастие, необходимо при покупка на недвижим имот с ипотечен кредит, изразено в месечни или годишни доходи. То е особено важно за хората, купуващи имот без да притежават такъв. Ако процентът самоучастие стане твърде голям, тогава тези потенциални купувачи са изхвърлени от пазара. Например, през 2004 г. във Великобритания необхоимата сума за самоучастие е равна на едногодишния доход. Някои икономисти критикуват този индикатор, тъй като той не отчита инфлацията. При всички случаи неговата приложимост за идентифициране на балона е спорна. Въпреки че сумата/ процентът на самоучастие расте с повишаването на цената на имота, по време на балон банките отпускат кредити по-лесно и на такива клиенти, които нормално не биха отговаряли на критериите.

      Индексът поносимостизмерва съотношението на месечната вноска по ипотеката към нетния месечен доход. Той се използва най-вече във Велкобритания, където почти всички ипотечни кредити са с променлива лихва, свързана с базов процент на банката-заемодател. Той представлява по-реалистична мярка на способността на домакинствата да си позволят жилище в сравнение със съотношението цена към доход. В последните години критериите при отпускане на ипотечни кредити са занижени, като банките  , критериите при отпускане на ипотечни кредити са занижени, като банките позволяват отпускането на по-голям брой годишни доходи като заем.Някои смятат, че в дългосрочен период тази практика няма да продължи и в края на краищата може да доведе до невъзможност за плащане на вноските по имотеката и съответно много хора да загубят жилището си.

      Съотношението дълг към доход е съотношението на плащанията по ипотека към разполагаемия доход. Когато това съотношение достигне твърде високи нива, домакинствата стават все по-зависми от растящите цени на имотите, за да обслужват заемите си. Един вариант на този индикатор измерва общите разходи за притежаване на жилище, включително плащанията по ипотека, данъците за собствеността и др., като процент от средния месечен доход на домакинството преди облагане с данъци.

     Съотношението дълг към цена на недвижимия имот е съотношението на дълга по ипотеката към стойността на имота, то измерва финансовия лост (ливъридж). Това съотношение се увеличава, когато собствениците на имоти рефинансират и вземат пари на заем чрез втора ипотека или друг заем срещу залог на жилище. Съотношение 1 означава 100% ливъридж, а по-високо от 1 означава отрицателна стойност.

      Съотношението цена на жилището към печалба от него (price-to-earnings - P/E) е мярка, използвана за оценяване на стойността на даден актив. За да се изчисли P/E за имот, даден под наем, е необходимо да се раздели цената на жилището на потенциалната печалба, която представлява пазарният наем на жилището минус разходите (поддръжка и данъци върху собствеността). Тази формула е:  Това съотношение дава информация за печалбата, получавана от парите, вложени в недвижим имот. Например при апартамент на стойност 100 хил. евро и нетен годишен доход от наем в размер на 4800 евро (400 евро на месец) то е 20, което се равнява на 5% годишна доходност. 

       Съотношението цена към наем е стойността на имота, разделена на получения от него наем (ако имотът е закупен с цел отдаване под наем) или очаквания наем, който би бил платен (ако имотът е закупен с цел обитаване): Последното съотношение мойе да бъде разглеждано като еквивалент на съотношението P/E при акциите.  С други думи то измерва каква сума заплаща купувачът за единица получен доход от наем (или спестени пари от разходи за наем при живеене в него). Наемите, също както корпоративните и личните приходи, са тясно свързани със закона за търсенето и предлагането, поради което рядко може да се наблюдава „балон” при наемите или „балон” при доходите. Следователно рязкото увеличаване на цените на недвижимите имоти, комбинирано със стабилни цени на наемите, може да е сигнал за зараждащ се балон. Например в САЩ към октомври 2004 г. съотношението цена към наем е 18% по-високо от дългосрочната му средна стойност. 

      Брутният доход от наем (gross rental yield) е мярка, използвана във Великобритания, и представлява общият брутен годишен доход от наем, разделен на цената на имота и изчислен в проценти, който е реципрочен на съотношението цена към наем: Според американското издание „Howe Sweet” през последните сто години доходността от наем в САЩ е около 10-12 %. Имотите са евтини, ако доходността достигне 15-20 %, докато доходи под 6% означават силно надценяване и образуване на балон. 

      Нетен доход от наем (net rental yield) представлява общият нетен годишен доход, разделен на цената на имоте и изчислен в проценти, която е реципрочна на съотношението P/E при имотите.  

Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com