10-те причини за падането на цените на жилищата в САЩ

        1. Цените са откъснати от действителността. Цените на недвижимите имоти са над всякакви нормално познати съотношения спрямо доходите и наемите. Годишният наем е 3% от пазарната цена. Лихвата по ипотечните кредити e 6.5 %, така че се оказва два пъти по-скъпо да вземеш пари назаем, за да купиш жилище, отколкото да го наемеш. Още по-лошо, разходите, включително данъците, поддръжката и застраховката на имота, са около 9%, което е три пъти по-скъпо от наемането на подобен имот. Заплатите трудно покриват ипотечен заем. Всеки, закупил жилище сега, ще понесе загуби веднага и през следващите няколко години.

          2. Купувачите са взели назаем твърде много пари и е трудно да плащат вноските си. В последно време се наблюдава масово просрочване на ипотеки, като политиците се опитват да намерят начин да вземат парите на данъкоплатците, за да платят жилищата на хората в затруднение.Банките свободно даваха поисканата от заемополучателя сума, независимо от нейния размер, докато имаха възможност да продадат заема, прехвърляйки риска на ипотечния инвеститор Фани Мей (Fannie Mae) (и в крайна сметка на данъкоплатците) или на купувачите на ипотечни ценни книжа. Вече е ясно, че един трилион долара в ипотечни заеми няма да бъде платен, Фани Мей е под натиск да не купува рискови заеми, а инвеститорите не искат ипотечни ценни книжа. Това означава, че парите за ипотечни заеми намаляват, а цените на жилищата ще продължават да падат, вероятно за период от 5 години или повече. Това не е проблем само при високорисковите (subprime) заеми, по-трудно ще бъде получаването на всякакви ипотечни заеми.Връщането към традиционните стандарти при отпускането на заем означава връщане към традиционните (нормалните) цени, които са далеч по-ниски от текущите нива.

          3. Повишаване на лихвения процент. Когато лихвата се повиши от 5% на 7%, това означава 40% увеличение на лихвата, която купувачът трябва да плати. Цените на жилищата трябва да се понижат пропорционално, за да компенсират това увеличение. Например, ако лихвата е 5%, тогава с вноска от 1000 долара месечно (12 000 долара годишно) може да се изплаща заем в размер на 240 000 долара. Ако лихвата се повиши на 7%, тогава със същата сума (1000 долара) може да се изплаща заем в размер само на 171 428 долара. (Изчисленията са за заеми, при които се плаща само лихвата).Дори Федералният резерв да поддържа ниски лихвени проценти, лихвите по ипотечните заеми с променлива лихва ще се повиши от началната „смешно” ниска стойност, при която е взет кредитът, до настоящата. Планът на Буш да замрази лихвите на ниски нива означава банките да преустановят изцяло кредитирането.

          4. Необичайна употреба на ливъридж. Ливъридж означава използване на заема за умножаване на печалбата. Повечето хора забравят, че загубите също се умножават. Ако някой закупи имот с 10% първоначална вноска и 90% кредит, при падане на цената на имота с 10% напрактика той губи 100% от своите пари. Ако той е принуден да продаде имота поради загуба на работа или повишаване на лихвите, той напрактика е фалирал.Дори по-лошо, не е необходимо цената да падне, за да се предизвикат големи загуби. Цената на продажбата на имот е в размер на 6%. За жилище с цена 300 000 долара това означава 18 000 долара загуба, дори ако цената остане непроменена. Така че понижаване на цената на жилищата с 4% води до банкрут на всички с 10% или по-малко самоучастие.

          5. Недостатъчен брой хора, купуващи първи имот. Високите цени са твърде несправедливи за младите семейства и особено за тези с деца. За тях е почти непосилно да закупят жилище на настоящите цени, обаче представителите на правителството нигога не говорят за това, че по-ниските цени на жилищата са изгодни за повечето хора, като вместо това предпочитат да жертват американските домакинства, за да е сигурно, че банкерите имат достатъчно кредити, за да спечелят от лихвата. Всяка програма, която има за цел да направи покупката на жилище по-поносима, води до ефекта на повишаване на цените и „затъване в дългове” на повече хора от средната класа. За да се помогне на американските граждани, е необходимо Фани Мей и Фреди Мак изцяло да бъдат отстранени (премахнати, елиминирани).

         6. Множество спекуланти. В национален план през последните няколко години 25% от жилищата са закупени с цел чиста спекулация, а не за да бъдат обитавани, като към настоящия момент голяма част от ипотеките на спекулаторите са просрочени. Дори Националната асоциация на строителите признава, че „Надценяването на жилищата, предизвикано от инвеститорите, е надвиснало над някои пазари”.Голяма част от закупените имоти са с цел чиста спекулация, а не да се живее в тях. С цел евентуална препродажба, отдаване под наем , или просто за да има , или за деца внуци и правнуци. Българина е „пристрастен” към собствеността на недвижими имоти.

          7. Измами. В обичайна практика от страна на спекулантите се е превърнало вземането на заем в размер до 50% повече от цената на жилището, което възнамеряват да закупят. В този случай те заплащат исканата от продавача цена (значително по-малка от стойността на кредита) и използват остатъка от парите, за да плащат ипотечните си вноски по необосновано висока ипотека, докато не намерят купувач за жилището, който да плати по-висока цена от тази, която те са платили. Това работи добре по време на растеж на цените.Сега това не е така ,освен ако спекулантите не решат да напуснат града с остатъка от парите. 

          8. Пенсиониране на т.нар. бейби буумъри. Това са 77 млн. американци, родени между 1946 г. и 1964 г. Една трета от тях нямат спестявания за пенсия. Най-възрастните са на 61 години. Единствените средства, които притежават, са вложени в жилищата им, което означава, че те трябва да продават.

          9. Пренасищане на пазара с необитаеми жилища. Строителите са принудени да намаляват цените дори по-бързо от собствениците. Те имат голям излишък от жилища, които не могат да продадат, като всеки ден се довършват нови жилища, което прави спадането на цените на жилищата още по-тежко.

          10. Най доброто кратко обяснение е следното: „Днешните цени на жилищата се основават на една невъзможна комбинация: стабилен растеж на доходите и цените на активите при силната икономика плюс изключително ниски лихвени проценти при слабата икономика. Или дългосрочнте перспективи пред икономиката ще се влошат, или лихвените нива ще се повишат. И в двата случая цените на жилищата ще се понижат.

 Порталът за имоти, строителство и обзавеждане на Варна и областта ИМОТ ДНЕС - imotdnes.com; dnes@imotdnes.com